나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30458 [1] 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 258-1 제4층 제401호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30458 [1] 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 258-1 제4층 제401호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

강릉지원 경매1계 2025타경30458 | 소재지: 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 258-1 제4층 제401호 | 감정가: 330,000,000원 | 최저가: 330,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 강릉지원 2025타경30458 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30458 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 258-1 제4층 제401호

용도: 연립주택

감정가: 330,000,000원

토지면적: 120.34㎡ (약 36.39평)

토지 지분율: 12034.000000000002

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 79.15㎡ (약 23.94평)

건물 지분율: 7915.19

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 노OO

채무자: 노OO

채권자: 박OO

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 소재 사천진해변 서측 인근에 위치하며, 부근은 해안가 주변으로 펜션, 카페, 공동주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 본건은 통칭 더윈팰리스 4층 401호입니다.

교통상황: 버스 노선 및 운행 빈도를 고려 시 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트 구조 철근콘크리트 지붕 4층 건물 내 4층 일부로서 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 PVC 창호입니다.

이용상태: 공동(연립)주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 가스보일러에 의한 난방 설비, 위생 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등: 서측으로 폭 약 6미터 내외의 막다른 현황 도로에 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한구역)입니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 권리분석

주의사항: 본건은 을구 순위 1번 전세권설정등기(2022.01.24 등기)가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 2번 임차권등기(2024.05.16 등기)가 존재하며, 해당 임차권의 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 특히, 임대차보증금반환 채권 중 240,000,000원에 대한 질권자 태안농업협동조합의 권리신고가 되어 있어 인수 금액이 클 수 있습니다.

1.4. 입지조건

본건은 강릉시 사천면 사천진리, 사천진해변 인근에 위치하여 바다 조망이 가능하고 해변과의 접근성이 좋습니다. 주변으로 펜션, 카페, 공동주택 등이 혼재되어 있어 관광객 유동인구가 있는 지역입니다. 농경지도 인근에 분포하고 있어 조용하면서도 휴양지로서의 매력을 갖추고 있습니다.

1.5. 상권분석

사천진해변 주변은 여름철 피서객과 사계절 관광객의 방문이 많은 지역으로, 펜션, 카페, 음식점 등 관련 상권이 발달해 있습니다. 본건은 주거용 연립주택이나, 주변 상권의 활성화는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 임대수요 측면에서는 계절적 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 생활정보

연립주택으로서 주거 공간을 갖추고 있으며, 주변 해변 접근성이 뛰어나 해양 레저 활동을 즐기기 좋습니다. 대중교통은 일반적인 수준으로, 강릉 시내 및 주문진 등으로 이동이 가능합니다. 다만, 생활 편의시설(대형마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 권리분석에서 명시된 인수해야 하는 전세권과 임차권입니다. 특히 임대차보증금 중 240,000,000원에 대한 태안농업협동조합의 질권 설정은 매수인이 부담해야 할 금액이 상당할 수 있음을 시사합니다. 또한, 지역 상권이 관광 및 계절적 요인에 크게 영향을 받는다는 점도 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 사천진해변 인근이라는 뛰어난 입지 조건을 가지고 있으나, 인수해야 하는 부담되는 권리가 다수 존재하여 신중한 접근이 필요합니다. 특히 전세권과 임차권 인수 금액을 정확히 파악하고, 실제 낙찰가와 비교하여 투자 가치를 판단해야 합니다. 주변 환경은 좋으나, 권리 분석 결과에 따른 추가 비용 부담 가능성이 높아 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

사천진해변 인근이라는 좋은 입지 조건은 장기적인 시세 상승 가능성을 보여줍니다. 해안가 주변의 쾌적한 환경과 관광지로서의 잠재력은 매력적인 요소입니다. 권리 인수 부담을 충분히 감수한 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있다면, 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.10. 주변 시설 (혐오시설 조사 결과)

주변 지역 조사 결과, 현재까지 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 주로 해변, 펜션, 카페, 공동주택, 농경지 등이 분포하고 있습니다.

법원 정보

강릉지원 경매1계