나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경111 [1] 강원특별자치도 삼척시 남양동 43-1 제1층제101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 남양동 소재 ""삼척고속버스터미널"" 북서측 인근에 위치하는 주상용
부동산으로서, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대이며, 제반
주위환경은 대체로 무난합니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안한 제반 교통
사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리리트지붕 6층 101호 외 10개호
·외벽 : 외장석붙임, 드라이비트 등
·내벽 : 벽지, 타일 등
·창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

·일련번호(1) : 근린생활시설(기타사무소)입니다.
·일련번호(2~11) : 아파트 단위세대입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비(아파트부분) 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 및 상가부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6~7미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

·일련번호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-
08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보
존지역(죽서루와오십천)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
·일련번호(2) : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(죽서루와오십천)<문화
유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
·일련번호(3) : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-
08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보
존지역(죽서루와오십천)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

*일괄매각
*2025.03.14. 김흥식으로 부터 공사대금 533,000,000원에 대하여 유치권신고가 있으나 그 성립여부 불분명함
*2025.12.10. 채무자겸소유자(원고) 김영숙으로 부터 피고 김흥식에 대하여 (공사대금 284,900,000원과 대여금 41,000,000원을 피담보채권으로 하는) 유치권부존재 판결(춘천지법 강릉지원 2022가단36758 원고승, 서울고법(춘천) 2024나1861 항소기각)(목록2~11)과 대법원 2025다219718 사건으로 진행 중이라는 신고서 제출되고,2026.3.31. 위 유치권이 부존재한다는 확정판결(대법원 2025다219718 상고기각)이 제출됨
*2026. 01. 29. 김흥식으로부터 소방시설, 승강기 유지관리비등 대납채권 금 33,568,670원을 위하여 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명
*김흥식으로부터 공사대금 284,400,000원에 대하여 유치권신고가 있으나 그 성립여부 불분명 (2026.07.10. 추가기재)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원특별자치도 삼척시 남양동 43-1번지에 위치한 연립주택 및 근린생활시설 복합 건물입니다.

사건번호는 강릉지원 2025타경111 (1)이며, 감정가는 1,547,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지 면적은 344.44㎡ (약 104.2평)이고, 건물 면적은 총 611.85㎡ (약 185.1평)입니다.

건물은 총 10개 호실로 구성되어 있으며, 1층은 근린생활시설(사무소), 나머지 9개 호실은 공동주택(아파트)으로 사용되고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 삼척고속버스터미널 북서측 인근에 자리 잡고 있으며, 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상혼용지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(죽서루와 오십천)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2020년 10월 30일 접수된 죽변수산업협동조합의 근저당권(780,000,000원)입니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 근저당 등)는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 및 권리관계는 다음과 같습니다.

* 김흥식: 대항력 있음. (보증금, 차임 미상)

* 박성배: 대항력 있음. 보증금 3,000,000원.

* 이진용: 대항력 있음. 보증금 5,000,000원.

* 임재수: 대항력 있음. 보증금 없음.

* JINMEILAIN: 대항력 없음. 보증금 없음.

* 김성주: 대항력 없음. 보증금 5,000,000원.

* 김현정: 대항력 없음. 보증금 없음.

* 박칠성: 대항력 없음. 보증금 10,000,000원.

* 박칠성,배정선: 대항력 없음. 보증금 없음.

* 조순이: 대항력 없음. 보증금 1,000,000원, 차임 500,000원.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

유치권 주장인 김흥식은 채무자 겸 소유자이기도 하며, 공사대금 및 대여금에 대한 유치권 성립 여부는 법원 판결(2026.03.31 대법원 상고기각)로 부존재가 확정되어 인수되는 채권은 없을 것으로 보입니다.

다만, 김흥식으로부터 추가적인 유치권 신고(소방시설, 승강기 유지관리비 등 대납채권)가 있으나 그 성립 여부는 불분명하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인들의 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임재수와 같이 보증금이 미상인 경우도 있어 명도 진행 시 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본 건물은 삼척시 중심부, 삼척고속버스터미널 인근에 위치하여 유동인구가 있는 상권입니다.

주변에 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 함께 발달한 지역입니다.

1층 상가와 상층부 주거 공간이 결합된 복합 건물로서, 다양한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

최근 2026년 3월~4월 남양동 일대 연립/다세대 주택 거래 사례를 보면, 면적에 따라 3억 1천만원에서 5억 2천만원까지 거래되었습니다. (예: 69.72㎡ 약 3.1억, 49.8㎡ 약 3.7억, 59.44㎡ 약 5.2억)

본 건물의 전체 면적(611.85㎡)과 비교했을 때, 개별 호실의 거래 금액은 다양하게 형성될 수 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

삼척고속버스터미널이 인접해 있어 시외 및 시내 이동이 편리합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

건축물 대장상 건물은 2017년~2018년경 허가/준공된 것으로 보여, 주변의 오래된 건물들에 비해 비교적 신축에 속하여 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

또한, 해당 지역은 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 주변 환경이 비교적 쾌적하며, 특별히 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

김흥식의 유치권 관련 소송은 대법원에서 부존재 판결이 확정되었으나, 추가적인 유치권 신고(금액 33,568,670원) 건의 성립 여부가 불분명하여 이에 대한 확인 및 대비가 필요할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(김흥식, 박성배, 이진용, 임재수)이 존재하며, 특히 임재수의 경우 보증금이 미상인 점은 명도 과정에서 리스크 요인이 될 수 있습니다.

건물 연식 대비 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (다만, 건축 허가/사용승인일 기준으로 볼 때 비교적 신축 건물이므로 노후화 리스크는 크지 않을 것으로 판단됩니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 삼척시 중심부 역세권에 위치한 복합 용도 건물로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

감정가는 15억 4천 7백만원이며, 권리 관계는 법원의 판결로 유치권 분쟁이 정리되고 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 편입니다.

주변 시세와 비교했을 때, 본 건물의 감정가는 합리적인 수준으로 보이며, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

다만, 명도 대상 임차인에 대한 정확한 사실관계 확인 및 명도 전략 수립이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 삼척시 주요 교통 요지(터미널 인근)에 위치하여 접근성 및 활용도가 높음.

* 복합 용도: 상가와 주택으로 구성되어 다양한 임대 수익원 확보 가능.

* 안정적인 권리관계: 유치권 분쟁 종결 및 인수 부담 없는 보증금으로 권리 리스크 최소화.

* 상대적 신축성: 주변 건물 대비 건축 연식이 짧아 건물 상태 양호 예상.

1.8. 예상 입찰가

본 건물의 감정가는 1,547,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 자료(2026년 3월~4월 거래 기준)를 단순 분석 시, 개별 호실 면적 대비 단가가 상당한 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. (예: 59.44㎡ 약 5.2억원, 약 875만원/㎡)

이는 본 건물의 총 건물 면적(611.85㎡)에 적용했을 때, 개별 호실 가치의 합계가 감정가를 상회할 가능성을 시사합니다.

또한, 말소되는 권리 외 인수되는 보증금이 없고 유치권 관련 분쟁도 법적으로 정리된 점을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 경쟁이 예상됩니다.

다만, 정확한 예상 입찰가는 본 물건에 대한 추가적인 현장 조사, 건축물 상태 정밀 진단, 임차인과의 협의 결과, 현재 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제공된 정보만을 바탕으로 보수적인 관점에서 제안하는 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 보수적 접근 (감정가 대비 80% 수준): 약 1,237,600,000원

* 안정적 투자 관점 (감정가 수준): 약 1,547,000,000원

투자자는 위 범위를 참고하여, 철저한 사전 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.