나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경477 [1] 강원특별자치도 춘천시 사북면 고성리 424-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 사북면 고성리 소재 '고성1리 마을회관' 북동측 인근에 위치합니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(2) : 부정형 완경사지의 토지를 자체지반 평탄하게 조성한 토지로서 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획), 성장관리계획구역(일반형(사북면13)), 가축사육제한구역(2024-12 -12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말, 양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2016-11 -28)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물(부합물 및 종물)㉠,㉡이 소재하여 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려하여 개략적인 실측을 통해 사정평가하였는 바 경매업무시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 귀 제시목록 및 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 일반철골구조 기타지붕 단층건으로서,(사용승인일 : 2022.10.21) 외 벽 : 페인팅 및 스타코 뿜칠 마감 등 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 내부 인테리어 마감 등 창 호 : 알루미늄 샷시 창호 마감 등.

이용상태

기호(1) : 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비가 되어 있으며 난방설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물(부합물 및 종물)㉠,㉡이 소재하여 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려하여 개략적인 실측을 통해 사정평가하였는 바 경매업무시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(관정포함)
목록1 : 2022.10.21. 건축물사용승인(춘천시 사북면장 사실조회회신) 현황조사서상 제시외 건물(목조 판넬지붕 단층창고 건평 약3.4㎡, 철골조 썬라이트지붕 위 보온덮게지붕 단층가추 건평 약7.2㎡, 목조 목조지붕 단층계사 건평 약7.5㎡, 목조 판넬지붕 단층계사 등 건평 약9.1㎡, 조립식 판넬조 판넬지붕 단층창고등 건평 약9㎡, 감정평가서상 물탱크실 12㎡ 및 창고 등 8.1㎡, 현황조사서 및 감정평가서 상 제시외 건물은 건축물대장 및 등기부등본 존재하지 않음.
목록2 : 공부상 '전'이나 현황 '대'임. 농지취득자격증명 불필요, 지상에 매각 제외된 철파이프조 비닐하우스 1동 소재함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 춘천지방법원 2025타경477 (1) 부동산 임의경매 물건으로, 강원특별자치도 춘천시 사북면 고성리 424-14에 소재한 단독주택입니다.

감정평가액은 256,652,000원이며, 토지 면적은 355.00㎡(약 107.4평), 건물 면적은 135.84㎡(약 41.1평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 북춘천새마을금고입니다.

건축물대장에 따르면 본건 건물은 2022년 10월 21일 사용승인된 일반철골구조의 단독주택이며, 주소는 강원특별자치도 춘천시 도장골길 72-11입니다.

1.1. 입지조건

본건은 '고성1리 마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

남측으로는 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역이며, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지, 소, 말, 양, 염소, 사슴, 젖소 등 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다. 또한 공장설립승인지역입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 7일 접수된 김미향의 가압류(50,000,000원)입니다.

이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다:

* 2018년 6월 21일 접수된 현광호의 소유권 이전.

* 2022년 3월 8일 접수된 김대산의 소유권 이전.

* 2022년 3월 8일 접수된 북춘천새마을금고의 근저당권(156,000,000원).

* 2025년 3월 20일 접수된 북춘천새마을금고의 임의경매개시결정(134,370,380원).

건물 등기부상에도 2022년 11월 30일 접수된 북춘천새마을금고의 근저당권(156,000,000원)과 2025년 3월 20일 접수된 임의경매개시결정(134,370,380원)이 말소됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 법정지상권이 명시되어 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

토지 등기부채권 총액은 206,000,000원, 건물 등기부채권 총액은 156,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 춘천시 사북면 고성리는 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 시설이 밀집된 지역은 아닙니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 및 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

별도의 상권 형성이 두드러지지 않아, 상업적 가치보다는 주거용으로서의 가치에 초점을 맞춰야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 단독주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2022년 사용승인된 신축 건물로, 현대적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하지만, 차량 이용 시 읍면 소재지 등 근거리 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 고지되어 있어, 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 이는 토지 사용에 대한 제약을 야기할 수 있으며, 건물 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 제시외 건물: 현황조사서상 다수의 제시외 건물이 존재하나, 건축물대장 및 등기부등본상에는 등재되어 있지 않습니다. 일괄매각에 포함되므로, 철거 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (관정 포함)

* 토지 공부상 현황 차이: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 농지취득자격증명은 불필요하나, 추후 관련 법규 위반 여부 확인이 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 본 지역은 다양한 종류의 가축 사육이 제한되므로, 축산업 관련 활용은 불가합니다.

* 주변 환경: 현재까지 파악된 정보로는 특별한 혐오시설이 소재하지는 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 단독주택이라는 장점이 있으나, 법정지상권 성립 가능성, 건축물대장에 없는 다수의 제시외 건물 존재, 토지 공부상 지목과 현황의 차이 등 여러 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히 법정지상권 문제는 낙찰 후에도 건물 소유권과 토지 사용권에 관한 분쟁을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 법률 전문가와 상의하여 명확히 파악해야 합니다.

제시외 건물은 감정평가에 반영되었으나, 추후 철거 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

입지적으로는 조용한 주거 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있으나, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건축 상태를 유지하고 있습니다.

* 잠재적 저평가 가능성: 법정지상권 등 복합적인 권리 문제가 존재하여, 시세 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 토지 활용: 공부상 '전'이나 현황 '대'로 이용 중인 토지는 향후 행정 절차를 통해 지목 변경 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 256,652,000원

본 건은 법정지상권 성립 가능성, 다수의 제시외 건물, 토지 지목과 현황의 차이 등 상당한 리스크 요인을 가지고 있습니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

정확한 주변 시세 데이터가 부족하나, 제공된 감정가 및 해당 물건의 리스크를 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 205,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 시세 분석을 토대로 산정한 것이며, 법정지상권 인수 여부에 따라 가치가 크게 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 전 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태, 주변 환경, 법정지상권 성립 가능성 등을 면밀히 조사하고, 법률 및 부동산 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.