나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15630 [1] 충청남도 예산군 신암면 신택리 383 대지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15630 [1] 충청남도 예산군 신암면 신택리 383 대지 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매5계 2025타경15630 | 소재지: 충청남도 예산군 신암면 신택리 383 | 감정가: 1,715,700원 | 최저가: 841,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 홍성지원 2025타경15630 (1)이며, 충청남도 예산군 신암면 신택리 383 소재의 토지일부지분을 대상으로 하는 부동산강제경매 사건입니다.

감정가는 1,715,700원이며, 매각대상 토지면적은 307.00㎡ (약 92.87평)입니다.

본 건은 토지 일부 지분만을 매각하는 '지분 매각' 사건이며, 건물은 매각대상에서 제외됩니다. 또한, 본 건에는 공유자우선매수신고가 접수되어 있어 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다.

1.2. 주요 정보 요약

소재지: 충청남도 예산군 신암면 신택리 383

용도: 대지 (감정평가서상 주거나지 및 전)

토지면적: 307.00㎡ (약 92.87평)

감정가: 1,715,700원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지일부지분매각 (기호 1: 34분의 2, 기호 2: 17분의 2)

특이사항: 공유자우선매수신고, 공유자우선매수청구권행사 1회로 제한

2. 물건 상세 분석

2.1. 토지 현황 및 이용 상태

본건은 감정평가서상 기호 1 (대지)과 기호 2 (전)로 구분됩니다.

기호 1 (대지): 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 현재 주거나지 상태입니다. 남동측으로 시멘트콘크리트 포장 세로가 소재하여 차량 접근이 가능합니다.

기호 2 (전): 대체로 등고평탄하거나 일부 완경사인 사다리형 토지로서 전으로 이용 중입니다. 지적 및 현황상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다.

토지 이용 계획상 두 필지 모두 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(일부 제한지역)에 해당합니다. 기호 2의 경우, 추가적으로 국가하천 100m 이내의 전부제한지역에도 포함되어 있습니다.

2.2. 입지 조건

본건은 충청남도 예산군 신암면 신택리 소재 '신택1구마을회관' 북서측 근거리에 위치합니다.

주변 환경은 전, 답 등의 농경지와 농가주택 등으로 형성된 전형적인 농촌 지대입니다. 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행 빈도가 낮아 대중교통 이용은 다소 불편한 환경입니다. 차량을 통한 접근은 가능합니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

본 건이 위치한 지역은 농촌 마을로, 자체적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 일상생활 편의시설 이용을 위해서는 인근 면 소재지 또는 예산읍내 등으로 이동해야 하는 등 생활 편의성은 낮습니다.

2.4. 혐오 시설 정보

주변 시설을 검색한 결과, 직접적인 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역(일부 제한지역)으로 지정되어 있어, 주변의 축사 등에 따른 냄새 등 환경적인 요인이 발생할 가능성이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

본 건은 소유자이자 채무자인 조OO의 토지 일부 지분(기호 1의 34분의 2, 기호 2의 17분의 2)에 대해서만 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 따라서 매수인은 토지 전체를 소유하는 것이 아니라, 해당 지분만큼의 소유권을 취득하게 됩니다.

3.2. 핵심 권리 분석: 지분 매각 및 공유자우선매수

가장 핵심적인 권리 리스크는 '공유자우선매수'입니다.

매각 대상이 토지 '지분'이므로, 다른 공유자에게는 '공유자우선매수청구권'이 있습니다. 이는 최고가 매수신고가 있더라도, 공유자가 그 가격과 동일한 금액으로 우선 매수하겠다고 신고하면 매각을 공유자에게 허가하는 제도입니다.

본 건의 경우, 이미 '공유자우선매수신고'가 접수되었으며, 주의사항으로 공유자우선매수청구권 행사가 1회로 제한된다고 명시되어 있습니다. 입찰자가 최고가 매수신고를 하더라도, 공유자의 우선매수로 인해 최종적으로 소유권을 취득하지 못할 가능성이 매우 높습니다.

4. 투자 분석

4.1. 잠재적 리스크

최대 리스크: 공유자우선매수권 행사 가능성

현재 공유자우선매수신고가 접수되어 있어, 낙찰 가능성이 매우 낮습니다. 입찰 참여의 실익을 신중히 검토해야 합니다.

지분 매각의 한계

공유물 분할 청구 등을 통해 현금화 절차를 밟아야 하며, 이 과정에서 다른 공유자와의 협의 및 법적 비용, 시간 소요 등의 문제가 발생합니다.

토지 이용의 제약

기호 2 토지는 맹지이며, 두 토지 모두 생산관리지역 및 가축사육제한구역이어서 개발 및 활용에 제한이 있습니다.

4.2. 투자 포인트

상대적으로 저렴한 감정가

소액으로 토지 지분에 투자할 수 있는 기회입니다.

공유자 우선매수 미행사 시 시세 차익 기대

만약 공유자가 권리를 행사하지 않을 경우 (단 1회 행사 제한이 있으므로 다음 기일에는 행사 불가능), 낮은 가격에 토지 지분을 취득하여 장기적인 협상 또는 분할을 통해 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본 건은 전형적인 '고위험-소액 지분 투자' 물건입니다.

현재 공유자우선매수신고가 접수된 상태이므로, 입찰에 참여하더라도 소유권을 취득할 가능성이 매우 낮습니다.

만약 소유권을 취득하게 된다면, 맹지인 기호 2 포함, 생산관리지역이라는 토지 이용 제한과 함께 다른 공유자들과의 복잡한 권리 관계를 해결해야 하는 숙제를 안게 됩니다.

따라서 본 건은 지분 매각 특유의 리스크를 이해하고, 공유자와의 협상 및 법적 절차 진행 능력을 갖춘 전문 투자자에게만 적합한 물건으로 판단됩니다. 일반적인 투자자에게는 권리 관계가 단순한 다른 물건을 검토하는 것을 추천합니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계