나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50587 [1] 강원특별자치도 춘천시 운교동 107-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 운교동 소재 '운교사거리' 북동측 일대에 위치하며, 주위는 광대로변으로 근린생활시설 등이 소재하며, 후면으로 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 구도심내 상업지대임.

교통상황

본건 및 본건 주위까지 차량접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정 등은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

기호 1 및 기호 3 : 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 상업용 건물 등의 부지로 이용 중임.
기호 5 : 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 나지상태임.
기호 6, 기호,8, 기호 18 : 대체로 등고 평탄한 장방형 및 사다리형 토지로서 주거용건물의 부지로 이용 중임.
기호 10, 기호 12 : 남측 하향 완경사지대의 사다리형 및 부정형 토지로서 주거용건물의 부지로 이용 중임.
기호 14 : 남측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 상업용 및 주거용 건물의 부지로 이용 중임.
기호 20 : 남측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 기호 3, 기호 14 : 남측으로 포폭 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 5 : 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 6, 기호 8, 기호 18 : 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 10, 기호 12 : 본건의 주위로 로폭 약 1~2미터 내외의 골목도로가 있음.
기호 20 : 본건의 남측 및 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로 및 로폭 약 6미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 기호 14, 기호 20 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 3 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 5, 기호 10, 기호 12 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 6, 기호 18 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(저촉), 가축사육제한구역(전축종제한)
기호 8 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한)임.

제시목록 외의 물건

후첨하는 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 건물 : 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건으로서
외 벽 : 전면-석재타일붙임. 후면-드라이비트마감
내 벽 : 페인팅, 벽지, 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 4 건물 : 철근콘크크리트조 슬라브지붕 3층 건으로서
외 벽 : 외장타일 및 페인팅마감
내 벽 : 페인팅, 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 7 건물 : 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 및 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 9 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 및 블록조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기마감, 세멘몰탈마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 11 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅 및 외장타일 붙임
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 13 건물 : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 15 건물 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건으로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅마감
내 벽 : 페인팅 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 16 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 17 건물 : 시멘트벽돌조 슬래브 및 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 19 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 외장타일붙임
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 21 건물 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 페인팅마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 22 건물 : 목조 및 시멘트블록조 시멘트기와지붕 및 스레이트지붕 단층 건으로서
외 벽 : 비닐싸이딩 마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

기호 2 건물 : 주상용 건물로서 근린생활시설(지층,1층,2층,3층) 및 주택(4층)으로 이용 중임.
기호 4 건물 : 근린생활시설(1츺~3층) 및 창고(지층)으로 이용 중임.
기호 7, 9, 11, 13, 16, 17, 19 건물은 각 단독주택용 건물로서 일부는 기준시점 현재 공가(공실) 상태임.
기호 15, 21 건물 : 근린생활시설로 이용 중임.
기호 22 건물 : 기준시점현재 공실상태로 창고용으로 등재되어 있음.

설비내역

각 건물은 기본적인 위생설비, 급배수설비 되어 있으며, 주거용 건물은 유류보일러 등에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨하는 '건물개황도'을 참도하되, 본건 건물의 종물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

본건 건물 중 기호 9 건물의 부속건물은 귀 제시목록상의 면적은 1.0㎡이나, 현황 실측면적은 약 3.3㎡이며, 기호 16 건물의 부속건물 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층, 변소, 2.5㎡는 현황 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 부동산목록 2번 대항력있는 주택 및 상가임차인 존재[박상애,박영미,박정희,윤재혁(배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액인수)]
- 부동산목록 5번. 매각제외 콘테이너 소재(철거및이동용이)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50587 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 운교동 107-1

용도: 근린시설

감정가: 1,674,251,100원

토지면적: 426.00㎡ (약 128.87평)

건물면적: 711.55㎡ (약 215.23평)

건물 제시외면적: 33.90㎡ (약 10.25평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 춘OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 부동산목록 2번 대항력있는 주택 및 상가임차인 존재 (박상애, 박영미, 박정희, 윤재혁 - 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액 인수). 부동산목록 5번. 매각제외 콘테이너 소재 (철거 및 이동 용이).

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 춘천시 운교동 소재 '운교사거리' 북동측 일대에 위치합니다. 주변은 광대로변으로 근린생활시설 등이 소재하며, 후면으로 단독주택, 나지 등이 혼재하는 구도심 내 상업지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태로 보아 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

북측으로 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 남측으로는 폭 4차선의 아스팔트 포장도로에 접하는 등 도로 상태는 양호합니다.

본건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 2025타경50587 사건으로, 춘천와이신용협동조합의 신청으로 인한 임의경매입니다. 말소기준권리는 2022년 8월 26일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을9/을11)이며, 이 권리를 포함하여 해당 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 강태호: 보증금 20,000,000원, 차임 없음, 대항력 없음.

* 박상애: 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2018-06-25, 확정일자 2022-07-26, 배당신고일자 2025-11-03, 대항력 있음. (주의: 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수)

* 박영미: 보증금 30,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2021-09-30, 대항력 있음. (주의: 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수)

* 박정희: 보증금 7,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2018-12-27, 대항력 있음. (주의: 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수)

* 박지현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-06, 대항력 있음. (주의: 금액 미상이어도 주의 필요)

* 윤재혁: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2008-04-04, 대항력 있음. (주의: 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수)

* 전남일: 보증금 2,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2024-10-16, 대항력 없음.

* 전한비: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수 대상 보증금 합계: 0원 (주: 대항력 있는 임차인의 보증금 일부 또는 전부가 인수될 가능성이 있습니다.)

4. 상권분석

본건은 춘천시 운교동의 상업지대에 위치하여 근린생활시설 등의 업종 운영에 유리한 입지입니다. 주변으로 주거지와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있어 상업 활동이 용이하며, 대로변에 인접한 일부 필지는 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

다만, 구도심 내 상업지대라는 점을 고려할 때, 신규 상권의 확장보다는 기존 상권 내에서의 경쟁력 확보가 중요할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 운교사거리 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의를 도모할 수 있습니다.

다만, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역 특성상, 특정 편의시설(대형마트, 병원 등)의 밀집도는 추가적인 조사가 필요합니다. 춘천시 운교동 107-1번지 주변으로 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 박상애, 박영미, 박정희, 윤재혁, 박지현 임차인은 대항력이 있어, 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 특히 박지현 임차인의 경우 보증금이 미상인 점은 더욱 주의가 필요합니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 사건이 있음을 명시하고 있어, 경매 절차 및 낙찰 이후의 법적 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(컨테이너 등)은 철거 및 이동이 용이하나, 처리 비용 및 관련 민원이 발생할 수 있습니다.

* 건물 공부와의 차이: 일부 부속건물의 면적 차이 및 소재 불명인 건물이 있는 바, 현황 조사가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 불분명하여, 명도 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 춘천시 운교동 상업지대에 위치한 근린시설 건물로서, 감정가는 약 16.7억원입니다. 입지 조건 및 교통 상황은 무난한 편이나, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하고 중복 사건 등의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 임차인들의 보증금 인수 여부가 낙찰가의 향방을 결정할 중요한 요소가 될 것입니다. 제시외 건물 및 공부와의 차이점도 명확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권은 아니지만, 운교사거리 인근의 상업지대라는 점에서 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 다양한 용도로 활용 가능한 근린생활시설 및 주택 용도의 건물을 일괄 매각하므로, 복합적인 활용 계획 수립이 가능합니다.

* 구도심 상업지대의 잠재적 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,674,251,100원입니다. 현재 파악된 정보상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 일부가 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. 또한 중복 사건의 존재는 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근한다면 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 하지만 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 임차인과의 협상 가능성 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 충분한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.