나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50564 [1] 강원특별자치도 춘천시 남면 추곡리 O 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-19): 본건은 강원특별자치도 춘천시 남면 추곡리 소재 ""추곡고개"" 서측 원거리에 위치하며, 부근은 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(6-10,13,16): 본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.
기호(1-5,11,12,14,15,17-19): 본건까지 차량접근 불가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1-3,15,18): 기준시점 현재 부정형 완·급경사지의 임야임.
기호(4,5,14): 기준시점 현재 부정형 완·급경사지의 휴경지임.
기호(6,8): 기준시점 현재 부정형 완·급경사지의 휴경지 및 일부 도로임.
기호(7): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 나지 및 일부 도로임.
기호(9,10,13): 기준시점 현재 사다리형 완경사지의 제시외건부지임.
기호(11,12): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 휴경지임.
기호(16): 기준시점 현재 부정형 완·급경사지의 임야 및 일부 도로임.
기호(17,19): 기준시점 현재 부정형 완·급경사지의 임야 및 분묘임.

인접 도로상태

기호(1-5,11,12,14,15,17-19): 지적도상 맹지임.
기호(6-10,13,16): 본건 일부가 노폭 약 2-3M 내외의 비포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):생산관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 해당지번 중 80㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)「국가지리정보 보완관리규정」제10조，제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.임.
기호(2):생산관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호(3):계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호(4):계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(5,9,10,13,14):계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(6):계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형(남면05)) 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(춘천시 고시 제 2023-595호)<소하천정비법>임.
기호(7,8,12):계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(춘천시 고시 제 2023-595호)<소하천정비법>임.
기호(11):계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(춘천시 고시 제 2023-595호)<소하천정비법>, 소하천예정지(춘천시 고시 제 2023-595호)<소하천정비법>임.
기호(15):계획관리지역(계획), 보전관리지역(보전) 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호(16):계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형(남면05)) 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리

제시목록 외의 물건

1)본건 토지 기호(9,10,13) 지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 ""철근콘크리트조, 시멘트벽돌조 슬라브지붕 2층 교회, 창고""가 소재하는 바, 본건 평가에서는 지상 제시외건물을 감안하여 평가하되, 지상 제시외 건물이 없는 경우의 단가를 별도 병기하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 자세한 사항은 별도의 재확인을 요함.
2)본건 토지 기호(17,19) 지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 소유자 미상의 ""분묘""가 소재하여 이를 감안하여 평가하되, 분묘가 없는 경우의 단가를 별도 병기하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 정확한 분묘 위치 및 면적확인을 위해선 별도의 측량을 요함.
3)본건 토지 기호(12) 지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 ""물탱크"" 등이 소재하나, 이동이 비교적 용이하고 구조, 면적 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는 바, 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 정확한 편입여부 등은 별도의 측량을 요함.
4)본건 토지 기호(16) 지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 ""이동식화장실"" 등이 소재하나, 이동이 비교적 용이하고 구조, 면적 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는 바, 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 정확한 편입여부 등은 별도의 측량을 요함.

공부와의 차이

기호(6): 귀 제시목록 및 공부상 지목 ""전""이나 현황 일부 ""도로""임.
기호(7): 귀 제시목록 및 공부상 지목 ""대""이나 현황 일부 ""도로""임.
기호(8): 귀 제시목록 및 공부상 지목 ""전""이나 현황 일부 ""도로""임.
기호(16): 귀 제시목록 및 공부상 지목 ""임야""이나 현황 일부 ""도로""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1-19): 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록4-6,8,10-12,14 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
[목록10 전용허가(자세한 사항은 사실조회회신서 참고) - 전용허가일: 2001.7.6 / 전용목적: 교회및주택신축]
- 목록1-19 입목벌채가 진행된 것으로 목측, 허가여부 등 자세한 사항은 별도 확인 필요(매수인은 조림 및 임산물운반로 복구의무 있음)
[목록16,17,19 입목벌채 허가(자세한 사항은 사실조회서 참고) - 입목벌채허가일: 2024.9.19 / 2025.2.10]
- 목록9,10,13 매각에서 제외된 건물 소재, 법정지상권 성립 여지 있음
- 목록12,16 매각에서 제외된 물탱크, 화장실 등 소재
- 목록17,19 분묘소재, 분묘기지권 성립 여지 있음
- 목록4,5,11,12,14 공부상 전이나, 현황 휴경지
- 목록6,8 공부상 전이나, 현황 휴경지 및 일부 도로
- 목록7 공부상 대이나, 현황 일부 도로
- 목록10 공부상 전이나, 현황 잡종지 및 휴경지
- 목록16 공부상 임야이나, 현황 임야 및 일부 도로
- 목록1,16,19 구분지상권은 말소되지 않고, 매수인이 인수
- 목록17 공부상 임야이나, 현황 선하지(3,360㎡),철탑부지(93㎡) / 지상권은 말소되지 않고, 매수인이 인수
- 지적경계가 불명확하여 정확한 경계등은 별도 확인 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 춘천지방법원 2025타경50564 (1)

• 소재지: 강원특별자치도 춘천시 남면 추곡리 16-1

• 용도: 임야

• 감정가: 1,938,476,850원

• 토지면적: 421,601.00㎡ (약 127,539.3평)

• 토지감정평가 면적 (분할 매각 대상): 210,800.5㎡ (약 63,769.6평)

• 건물면적: 0.00㎡

• 매각대상: 토지 일부 지분 매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 김OO

2. 입지조건

• 위치 및 주위 환경: 본건은 강원특별자치도 춘천시 남면 추곡리 소재 "추곡고개" 서측 원거리에 위치하며, 부근은 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

• 교통 상황:

* 차량 접근 가능 지역: 기호(6-10,13,16)는 차량 접근 가능하며, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 판단됨.

* 차량 접근 불가능 지역: 기호(1-5,11,12,14,15,17-19)는 차량 접근이 어려우며, 대중교통 사정은 보통으로 판단됨.

• 도로 상태:

* 접근 도로: 기호(6-10,13,16) 일부는 노폭 약 2-3M 내외의 비포장도로에 접함.

* 맹지: 기호(1-5,11,12,14,15,17-19)는 지적도상 맹지임.

• 지리적 특성: 본건은 대체로 부정형의 완만하거나 급경사진 임야, 휴경지, 나지, 일부 도로 등으로 이용되고 있음. 일부 토지는 잡종지, 선하지, 철탑 부지로 이용 중임.

3. 권리분석

• 등기부 현황:

* 토지 등기부상 소유권 이전 및 근저당권 설정, 임의경매개시 결정, 압류 등이 등기되어 있음.

* 말소기준권리: 2024년 12월 02일자 근저당권 설정 (김광선). 이보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 구체적인 순위 확인 필요.

* 채권 총액: 토지 등기부상 채권 총액은 1,200,000,000원임.

• 인수되는 권리:

* 구분지상권: 목록 1, 16, 19 토지에 설정된 구분지상권(2015.3.9 등기)은 말소되지 않고 매수인이 인수함. 이는 전기 공작물(송전선 등)의 건설과 소유를 위한 것으로, 상공 24미터에서 58미터까지의 공중 공간에 대한 권리임.

* 지상권: 목록 17 토지에 설정된 지상권(1995.11.27 등기)은 말소되지 않고 매수인이 인수함. 해당 토지는 선하지 및 철탑 부지로 이용 중임.

• 권리 분석 특이사항:

* 매각에서 제외된 건물(목록 9,10,13)이 소재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여지가 있음.

* 매각에서 제외된 물탱크, 화장실 등(목록 12,16)이 소재함.

* 분묘(목록 17,19)가 소재하며, 분묘기지권 성립 여지가 있음.

• 임차인 현황:

* 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 특별히 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

• 지역 특성: 본건은 춘천시 남면 추곡리 일대의 생산관리지역 및 계획관리지역에 속하며, 가축사육 제한 구역으로 지정된 지역임. 주로 임야, 휴경지, 일부 도로 등으로 이루어져 있어 현재 상업 활동보다는 농업 또는 임업 관련 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됨.

• 잠재력: 인근 지역의 개발 계획이나 도시 확장 추세에 따라 향후 가치 상승 가능성을 배제할 수는 없으나, 현재로서는 직접적인 상업적 가치보다는 지역 개발 계획과 연계된 투자 관점에서 접근해야 함.

• 주변 기반 시설: 구체적인 상업 시설 및 편의 시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 일반적으로 농산어촌 지역의 특성상 주요 생활 편의 시설은 읍면 소재지로 이동해야 할 가능성이 높음.

5. 생활정보

• 교통: 차량 접근성이 일부 지역에 한정적이며, 대중교통 이용이 편리한 지역은 아님. 주요 도로까지의 접근성은 보통 수준으로 판단되나, 맹지인 구역이 다수 존재함.

• 편의시설: 현재 제공된 정보로는 인근의 쇼핑, 의료, 교육 등 주요 편의 시설에 대한 정보가 부족함. 일반적으로 이러한 시설은 춘천 시내 또는 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됨.

• 주변 환경: 부근은 임야가 주를 이루는 자연 환경으로, 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있으나, 혐오시설에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요함. (현재까지 검색된 정보로는 특정 혐오시설의 직접적인 인접성은 확인되지 않았으나, 농업 지역 특성상 축사 등이 존재할 가능성은 있음.)

• 주요 규제: 생산관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따름. (예: 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지, 젖소 사육 제한 등)

6. 잠재적 리스크

• 농지취득자격증명 필요: 목록 4-6, 8, 10-12, 14 토지는 농취증이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있음.

• 토지 이용 제한: 생산관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다수의 토지 이용 규제가 존재함.

• 구분지상권 및 지상권 인수: 목록 1, 16, 19의 구분지상권과 목록 17의 지상권은 매수인이 인수해야 하므로, 해당 권리의 존속 범위 및 조건에 대한 면밀한 검토가 필요함.

• 법정지상권 및 분묘기지권: 매각에서 제외된 건물(목록 9,10,13)과 소재한 분묘(목록 17,19)로 인해 법정지상권 및 분묘기지권이 성립될 가능성이 있어, 이에 대한 부담 여부를 확인해야 함.

• 입목벌채 복구 의무: 입목 벌채가 진행된 것으로 추정되며, 매수인은 조림 및 임산물 운반로 복구 의무가 발생할 수 있음. (목록 16,17,19은 입목벌채 허가됨.)

• 현황과 공부상 지목 불일치: 일부 토지(목록 6, 7, 8, 16)는 공부상 지목과 현황이 달라, 이에 대한 정리 또는 추가 확인이 필요할 수 있음.

• 지적 경계 불명확: 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요함.

• 차량 접근성 제한: 상당수의 구역이 차량 접근이 어렵고 맹지이므로, 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 춘천시 남면 추곡리 소재 임야로, 넓은 면적을 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회를 제공할 수 있습니다. 그러나 토지 일부 지분 매각, 다수의 권리 인수, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 및 분묘기지권 성립 여지, 입목벌채 복구 의무, 각종 토지 이용 규제 등 복합적인 권리 및 행정적 제약을 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 매수인이 인수해야 하는 구분지상권과 지상권의 범위 및 효력, 그리고 매각 제외 건물과 분묘로 인한 법적 분쟁 가능성을 충분히 검토해야 합니다. 지역의 개발 가능성과 함께 이러한 제약 사항을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

• 넓은 토지 면적: 광대한 임야 면적을 상대적으로 낮은 가격에 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

• 경매 감정가: 감정평가액 19억 3천여만 원 대비 토지 지분 면적을 고려한 가격은 잠재적 메리트가 될 수 있습니다.

• 자연 환경: 춘천시 외곽의 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

• 개발 잠재력: 향후 지역 개발 계획이나 도시 확장 추세에 따라 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정평가액(1,938,476,850원)을 기준으로, 현재 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 그리고 앞서 분석된 다양한 인수 권리 및 제약 사항(법정지상권, 분묘기지권, 구분지상권, 지상권 인수 등)의 가치 하락 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 입목벌채 복구 비용 등 예상되는 추가 비용까지 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 본 물건에 대한 심층적인 현장 조사 및 개별 권리 분석, 그리고 전문가의 자문을 통해 이루어져야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다. 다만, 경매 진행 시 경쟁 상황 및 법원 공개 정보 등을 참고하여 전략적인 입찰가 결정이 필요할 것으로 판단됩니다.

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