나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50607 [1] 강원특별자치도 춘천시 신동면 팔미리 192 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 신동면 팔미리 소재 '팔미교차로' 북서측 인근에 위치하며 인근으로 농경지, 단독주택 및 임야 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사지의 토지로서 제시외건물(공부상 등재 된 제시외건물) 건부지로 이용중입니다.
기호(2) : 부정형 완경사지의 토지로서 제시외건물(공부상 미등재 된 제시외건물) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1),(2) 공히 북동측 및 동측으로 구거용지(850-8)를 통하여 폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로에 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 자연취락지구
가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기
준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>

기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 자연취락지구
가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기
준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

- 기호(1) 지상에 타인 소유(공부상 등재)의 제시외건물 1동이 소재하는 바 제시외건물로 인하여 제한받는 단가를 후첨 ‘토지 감정평가 명세표’에 별도로 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

- 기호(2) 지상에 소유자 미상(공부상 미등재)의 제시외건물 1동이 소재하는 바 제시외건물로 인하여 제한받는 단가를 후첨 ‘토지 감정평가 명세표’에 별도로 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

- 기타사항은 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 본건 지상 타인(김복순) 소유(목록1.) 및 소유자 미상(목록2.) 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
- 본건 구거용지(850-8)를 통해 폭 약 3m 아스팔트 포장도로에 진출입 가능함
- 목록1. 컨테이너박스 및 목록2. 경량철파이프조 비닐하우스 1동 평가 및 매각 제외함
- 목록2.의 주소명은 "팔미리 230"으로 붙어 있음
- 공유자 우선매수권 행사 1회로 제한
- 특별매각조건 : 매수보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50607 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO (등기부상 박은혜)

매각대상: 토지 지분 매각

1.2. 물건 정보

소재지: 강원특별자치도 춘천시 신동면 팔미리 192

용도: 대지

토지면적: 930.00㎡ (약 281.33 평)

토지 지분 면적: 169.07㎡ (약 51.14 평)

건물 면적: 0㎡ (건물 없음)

1.3. 감정 평가 정보

감정가: 43,791,720 원

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 신동면 팔미리 '팔미교차로' 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 농경지, 단독주택 및 임야 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통시됩니다 [cite:].

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통 상황은 보통시됩니다 [cite:].

2.3. 도로 상태

본건은 북동측 및 동측으로 구거용지(850-8)를 통하여 폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로에 진출입이 가능합니다 [cite:].

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다 [cite:].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부상 최초 소유권 보존은 1960년 1월 14일 김찬규 씨 앞으로 되어 있으며, 2017년 10월 30일 상속으로 인한 소유권 이전(김진걸 외 4명)이 이루어졌습니다 [cite:].

말소기준권리인 근저당권(채권자: 박은혜, 2024년 4월 17일 접수, 27,000,000원)이 있으며, 이를 바탕으로 임의경매(채권자: 박은혜, 2025년 4월 3일 접수, 18,887,671원)가 개시되었습니다 [cite:].

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 소유권 보존은 2007년 2월 28일 김정규 씨 앞으로 되어 있으며, 2016년 9월 23일 협의분할에 의한 상속으로 김복순 씨에게 소유권이 이전되었습니다 [cite:]. (주: 본건 매각 대상은 토지 지분이며, 건물은 매각 대상이 아닙니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김복순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2007년 2월 28일

대항력: 없음

비고: 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없어 인수 대상이 되지 않습니다. 다만, 정보가 미상인 경우에도 주의가 필요하다는 점을 유념해야 합니다.

3.4. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2024년 4월 17일 접수된 박은혜 씨의 근저당권입니다. 이에 따라 본 매각으로 토지 등기부상의 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다 [cite:]. 건물 등기부상 권리 또한 말소기준권리보다 선순위이거나 권리 변동 내역에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 특별한 사항이 없는 한 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 위치 및 주변 환경

본건 소재지인 춘천시 신동면 팔미리는 농경지와 단독주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적으로 조용한 주거 및 농업 지역의 특성을 보입니다 [cite:]. 직접적인 상업 시설보다는 인근 지역이나 춘천 시내로의 이동을 통해 편의 시설을 이용할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 발전 가능성

강원특별자치도 춘천시는 도시재생혁신지구 조성 등 지역 개발 사업을 추진하고 있으며, 이는 장기적인 지역 가치 상승의 잠재력을 시사합니다 [cite:]. 다만, 본건 토지의 자연녹지지역 및 자연취락지구 지정은 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다 [cite:].

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

팔미리 지역은 전원적인 환경을 가지고 있으며, 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite:]. 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 춘천 시내로 접근해야 이용 가능합니다.

5.2. 주변 관광 및 문화 자원

본건 소재지 인근으로는 김유정문학촌, 구곡폭포, 남이섬, 제이드가든수목원 등 다양한 관광 및 문화 자원이 있습니다 [cite:]. 이는 향후 지역의 관광 활성화와 연계될 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여부 불분명

본건 토지 지상에 타인(김복순) 소유 및 소유자 미상의 제시외 건물들이 존재하며, 이들 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 최저매각가격에 반영되었으며, 향후 건물 철거 또는 사용료 지급 등의 법적 분쟁 가능성이 있습니다 [cite:].

6.2. 지분 매각

본건은 토지 전체가 아닌 지분(169.07㎡)으로 매각되므로, 매수인은 다른 공유자들과 함께 토지를 공유하게 됩니다. 이로 인해 토지 이용, 관리, 처분 등에 있어 공유자 간의 의견 충돌이나 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 관련 사항

목록1(컨테이너박스) 및 목록2(경량철파이프조 비닐하우스)는 평가 및 매각 대상에서 제외되었으나, 법정지상권 성립 여부 불분명과 관련하여 리스크 요인이 될 수 있습니다 [cite:]. 목록2의 주소명이 '팔미리 230'으로 별도 표기되어 있습니다 [cite:].

6.4. 일괄매각과 토지만매각의 혼재

매각 대상이 '토지 지분 매각' 및 '토지만 매각'으로 명시되어 있으나, '일괄매각'이라는 특이사항도 함께 기재되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. 이는 매각물건의 범위에 대한 명확한 확인이 필요함을 시사합니다 [cite:].

6.5. 재매각

본건이 재매각 절차를 거치고 있다는 점은 이전 입찰 과정에서 유찰되었거나, 낙찰 이후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 의미합니다. 이는 해당 물건에 대한 시장의 관심도 또는 잠재적 리스크 요인에 대한 고려가 필요함을 나타냅니다.

6.6. 혐오시설 인근 가능성

검색 결과, 춘천시 신동면 팔미리 및 인근 지역(혈동리, 팔미3리)에 폐기물 처리 시설, 쓰레기 매립장, 소각장 등이 설치되어 있거나 설치 계획으로 주민 반대가 있었던 사례가 있습니다 [cite:]. 이러한 시설들이 직접적으로 본건의 주변 환경에 영향을 미치는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 춘천시 신동면 팔미리에 위치한 대지 지분 매각 물건입니다. 주변 환경은 농경지와 주택 등이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 가장 큰 특징이자 위험 요소는 토지 지상의 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 불분명입니다. 또한, 토지 지분 매각이라는 점과 재매각이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 춘천시의 개발 계획과 연계된 장기적인 가치 상승 가능성

* 매각 대상에서 제외된 건물들이 있어 토지 지분 취득에 집중할 수 있음 (단, 법정지상권 리스크 상존)

* 비교적 낮은 감정가 대비 넓은 면적의 토지 지분

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가(43,791,720원)를 기준으로 산정해야 합니다. 그러나 법정지상권 불분명, 지분 매각, 재매각 등의 복합적인 리스크를 고려할 때, 감정가 이하로 입찰하는 것을 적극 고려해야 합니다. 특히, 법정지상권으로 인한 토지 이용 제한 및 잠재적 분쟁 가능성, 그리고 공유 토지로서의 관리 어려움 등을 감안하여, 투자자는 해당 리스크를 상쇄할 수 있는 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 투자자의 위험 감수 수준, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.