나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50489 [1] 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 성수리 583-1 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50489 [1] 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 성수리 583-1 전 경매

물건 대표 이미지

춘천지방법원 경매4계 2025타경50489 | 소재지: 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 성수리 583-1 | 감정가: 147,493,500원 | 최저가: 103,245,000원 | 용도: 전

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 춘천지방법원 2025타경50489 (1) 사건의 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 성수리 583-1 소재 '전(밭)'에 대한 지분 매각 물건에 대한 분석 자료입니다. 본 경매는 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지의 일부 지분(191550)입니다. 소유자, 채무자, 채권자가 모두 동일 인물이 아닌 점을 확인해야 합니다. (참고: 소유자와 채무자는 '용OO'로 동일, 채권자는 '하OOOOOOOOO')

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 성수리 583-1

용도: 전 (현황: 전, 일부 도로 및 제시외건물 건부지)

감정가: 147,493,500원

토지면적: 3,831.00㎡ (약 1,158.98평)

매각 지분율: 191550 (전체 토지 면적의 일부 지분 매각)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 토지에는 건물 없음)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 강원특별자치도 홍천군 영귀미면 성수리 '성수리 마을회관' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 주택과 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 마을 환경이며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 농지로서의 이용 가치는 있으나, 주거지로서의 정주 여건은 도시 지역에 비해 낮을 수 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

토지 남서측 일부가 노폭 약 3M 내외의 비포장도로에 접하고 있어 접근성에는 큰 문제가 없으나, 개발 행위 시 도로 폭 및 포장 여부를 재확인해야 합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

용도지역: 계획관리지역으로, 비교적 개발 가능성이 높은 지역입니다.

기타 제한: 성장관리계획구역(영귀미022), 소하천구역(성수리천), 공장설립승인지역(수도법) 등으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역: 다양한 조건(거리 및 면적)의 가축사육제한구역으로 중첩 지정되어 있어, 추후 특정 축산업 관련 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상: 토지일부지분매각입니다. 전체 토지 중 일부 지분(191550)만이 매각 대상이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정이 중요합니다.

경매구분: 부동산강제경매입니다.

특이사항: 법정지상권, 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고가 모두 존재하는 '특수물건'입니다.

3.2. 매각 제외 물건 및 주의 사항

제시외 건물 매각 제외: 지상 제시외 건물(미등기 건물 건부지 현황 포함)은 매각 대상에서 제외됩니다.

철거 용이 물건 제외: 이동 및 철거가 용이한 비닐하우스 2동, 저온저장고 1동, 컨테이너박스 1동도 매각에서 제외됩니다.

공부/현황 불일치: 공부상 '전'이나 현황은 '일부 도로 및 제시외건물 건부지'로 이용되고 있어, 향후 지목 변경이나 개발 시 현황과 공부의 불일치를 해소해야 할 수 있습니다.

4. 생활 정보 및 상권 분석

4.1. 주변 생활 환경

본건은 '성수리 마을회관' 인근에 위치하며, 도심 지역과의 거리가 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 낮은 편입니다.

주변에 '동면반점' 등 일부 음식점이 있으나, 이는 관광객이나 인근 주민을 대상으로 하는 소규모 시설로 보입니다.

숙박 시설(펜션 등)도 주변에 분포하고 있어, 휴양 및 전원생활 관련 수요는 일부 있을 수 있습니다.

혐오 시설: 검색 결과, 인근에 특별한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 단, 토지이용계획상 가축사육제한구역이 다수 지정되어 있어, 주변의 실제 가축 사육 여부를 현장 조사로 확인해야 합니다.

4.2. 상권 분석

본건은 농경지 '전'이며 주거 및 농촌 지역에 위치하므로, 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

투자 관점은 농지 활용 또는 전원주택 등 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증): 농지이므로 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수되므로, 입찰 전 영귀미면사무소에 미리 신청하여 발급 기간을 확보해야 합니다.

공유자 우선매수권: 기존 공유자의 우선매수신고가 가능합니다. 공유자 우선매수권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 낙찰 후 지분 매입으로 인한 갈등을 피하기 위해 기존 공유자의 매수 의사를 파악하는 것이 중요합니다.

법정지상권: 지상에 미등기 제시외 건물이 존재하며 '법정지상권'의 특이사항이 기재되어 있습니다. 낙찰자가 토지 지분을 취득하더라도 건물의 소유자가 법정지상권을 주장할 경우, 건물 철거가 불가능할 수 있어 토지 이용에 큰 제약이 발생합니다. 이는 본건 투자의 핵심이자 최대 리스크입니다.

매각 제외 물건 처리: 제시외 건물(매각 제외) 외에 비닐하우스, 저온저장고, 컨테이너 등은 이동 및 철거가 용이하다고 평가되었으나, 이들의 철거 및 처리를 위한 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역에 위치한 토지로서 개발 잠재력은 있으나, '토지일부지분매각'과 '법정지상권' 문제가 결합된 '특수물건'입니다.

농취증 및 공유자 우선매수권 행사 가능성도 있어, 일반적인 경매 물건 대비 난이도가 매우 높습니다. 지분 인수 후 기존 공유자 및 제시외 건물 소유자와의 협의 또는 소송(지분 매입 청구, 법정지상권 확인 소송 등)을 통해 소유권을 정리할 전문성과 자금이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

특수물건 투자 경험자에게 적합: 법정지상권 및 지분 매각 물건에 대한 권리 정리 경험이 있는 투자자에게 적합합니다.

계획관리지역: 용도지역상 개발 가능성이 비교적 높아, 권리 정리가 완료될 경우 지가 상승의 잠재력이 있습니다.

감정가 대비 저가 입찰 시 유리: 복잡한 권리 관계로 인해 유찰이 많이 진행되어 감정가 대비 매우 낮은 가격에 낙찰받는다면, 향후 권리 정리 비용을 상쇄하고도 수익을 낼 수 있는 여지가 있습니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계