나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경491 [1] 강원특별자치도 춘천시 칠전동 452-10 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 칠전동 소재 '의암호 스카이워크' 동측 인근(기호 1 및 기호 2 토지) 및 춘천시 효자동 소재 '춘천문화예술회관' 남동측 인근(기호 3 토지)에 위치하며, 기호 1 및 기호 2 토지의 주위는 의암호 주면의 성숙중인 주택지대이고, 기호 3 토지의 주위는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정 등은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

기호 1 토지는 북측 하향 완경사지대의 사다리형 토지로서, 일부는 산림화된 경사지 및 일부는 나지상태이며, 기호 2 토지는 대체로 등고 평탄한 지대의 부정형 토지로서, 현황 도로 등으로 이용 중이고, 기호 3 토지는 남측 하향 완경사지대에 자체 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 제시외건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 토지의 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접하나, 고저의 차이 등으로 직접 접근이 곤란하고, 북측으로 로폭 약 4미터 내외의 현황 도로에 접하며 기호 2 토지는 로폭 약 4미터 내외의 현황도로로 이용 중이며, 기호 3 토지는 동측 및 북측으로 로폭 약 4~6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지 : 도시지역, 보전녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로 1-15)(접합), 가축사육제한구역(전축종 제한), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 기호 2 토지 : 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(전축종 제한), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 기호 3 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전축종 제한), 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 중 기호 1 토지의 경계 부근에 후첨하는 '사진'과 같이 관정 1기가 소재하며, 본건 토지 중 기호 3 토지 상에 후첨하는 '사진'과 같이 경량철골구조 판넬지붕 단층의 주거용건물이 소재하여 토지의 사용 및 수익에 영향을 미칠 것으로 사료되는바, 경매 진행시 참고 바람.

공부와의 차이

본건 토지 중 기호 2 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 도로 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각(관정포함)
-목록1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 전용허가없이 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여 질 수 있다는 춘천시장의 회신서 제출됨). 농지전용허가됨[허가신청자(이일호),허가년월일(2023.10.20.),전용목적(단독주택 신축)], 2023.11.14.자로 단독주택(연면적:345.9㎡)을 목적으로 건축허가 및 착공신고 마친것으로 조사됨
- 목록2. 농지전용허가됨[허가신청권자(이O일),허가년월일(2018.10.4.),전용목적(단독주택및도로조성)], 김O기->이O일로 관계자 변경(2018.10.4.), 공부상 '전'이나 현황'도로등'임, '창고형 컨테이너 박스 등' 평가 및 매각 제외
- 이O구로부터 2025.9.11.자로 공사비미수금(80,000,000원)으로 유치권신고서 제출하였으나 그 성립여부 불분명함
- 공유자 박일준의 배우자(황O정)의 2026.4.14.자 유치권배제신청서, 공유자 임혜경,박시준,이수경,장윤정의 2026.6.14.자 유치권배제신청서 각 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경491 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 춘천철원화천양구축산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 춘천시 칠전동 452-10

용도: 전 (농지)

감정가: 634,328,000원

토지면적: 총 1735.00㎡ (약 524.84평)

토지 매각 지분: 1402.99㎡ (약 424.42평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 제시외 면적 1.00㎡ 존재)

매각대상: 토지일부지분매각 (토지의 일부 지분만 매각)

1.3. 특이사항

* 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

* 유치권 신고 존재 (성립 여부 불분명)

* 지분매각 (토지의 일부 지분만 매각)

* 공동담보

* 공유자우선매수신고 가능

* 일괄매각 (관정 포함)

1.4. 주의사항 및 상세 내용

* 목록1 (토지): 농지취득자격증명 필수. 2023년 10월 20일 농지전용허가(단독주택 신축 목적) 및 2023년 11월 14일 건축허가 및 착공신고 완료됨.

* 목록2 (토지): 농지전용허가됨(단독주택 및 도로 조성 목적). 공부상 지목은 '전'이나 현황 '도로 등'으로 이용 중. '창고형 컨테이너 박스 등'은 평가 및 매각 대상에서 제외됨.

* 유치권: 이O구로부터 2025년 9월 11일 공사비 미수금(80,000,000원)으로 유치권 신고서 제출되었으나, 성립 여부는 불분명함.

* 유치권 배제 신청: 공유자 박일준의 배우자(황O정)로부터 2026년 4월 14일, 공유자 임혜경, 박시준, 이수경, 장윤정으로부터 2026년 6월 14일 각각 유치권 배제 신청서가 제출됨.

1.5. 등기부 현황 요약

* 최초 소유권 이전: 김현기 (2008년 10월 13일)

* 최근 소유권 이전: 이일호 (2023년 11월 30일, 매매 528,500,000원)

* 말소기준권리: 근저당 (춘천철원화천양구축산업협동조합, 2023년 11월 30일, 540,000,000원)

* 기타 권리: 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수 존재하였으나 모두 말소됨.

* 등기부채권 총액: 614,759,600원

1.6. 토지 이용 및 현황

* 위치: '의암호 스카이워크' 동측 인근 및 '춘천문화예술회관' 남동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 성숙 중인 주택지대 및 기존 주택지대.

* 교통: 차량 접근 가능, 대중교통 사정 보통.

* 형태 및 이용상태:

* 기호 1 토지: 북측 하향 완경사, 사다리형. 일부 산림화된 경사지 및 나지 상태.

* 기호 2 토지: 대체로 등고 평탄, 부정형. 현황 도로 등으로 이용 중.

* 기호 3 토지: 남측 하향 완경사, 평탄하게 조성된 사다리형. 제시외 건물의 부지로 이용 중.

* 인접 도로: 남측 왕복 2차선 도로(직접 접근 곤란), 북측 약 4미터 현황 도로 접함 (기호 1). 약 4미터 현황 도로 이용 (기호 2). 동측 및 북측 약 4~6미터 도로 접함 (기호 3).

* 토지 이용계획:

* 기호 1, 2 토지: 도시지역, 보전녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역.

* 기호 3 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

* 제시외 물건: 경량철골구조 판넬지붕 단층 주거용 건물 1동(기호 3 토지 상) 및 관정 1기(기호 1 토지 경계 부근) 소재.

2. 입지조건

2.1. 지역적 위치

본건은 강원특별자치도 춘천시 칠전동에 위치하며, '의암호 스카이워크'와 '춘천문화예술회관' 등 주요 시설과 인접하여 우수한 접근성을 지니고 있습니다. 주변은 택지개발이 이루어진 지역과 기존 주택가가 혼재되어 있어 정주 여건이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 직접 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 다만, 일부 토지는 고저 차이로 인해 직접적인 차량 접근이 다소 곤란할 수 있습니다.

2.3. 주변 환경

* 기호 1, 2 토지는 의암호 주변의 성장 중인 주택 지역에 속해 있으며, 일부는 자연 경관을 형성하고 있습니다.

* 기호 3 토지는 기존 주택 지역에 자리하고 있으며, 현재 제시외 건물 부지로 이용되고 있습니다.

* 도시지역 내 보전녹지지역과 제2종 일반주거지역이 혼재되어 있어, 향후 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 기타 권리

현재 소유권은 이일호 씨에게 있으며, 2023년 11월 30일 매매로 취득하였습니다. 등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 30일 접수된 춘천철원화천양구축산업협동조합의 근저당입니다. 이 외에 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 조사되었습니다.

3.3. 유치권 분석

* 이O구 씨가 공사비 미수금을 이유로 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 주목할 점은 공유자 박일준의 배우자 및 다른 공유자들로부터 유치권 배제 신청서가 제출되었다는 사실입니다. 이는 유치권의 효력에 대한 법적 다툼이 있거나, 향후 소유권 분쟁의 소지가 있음을 시사합니다.

3.4. 지분 매각 관련

본건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 낙찰 후 공유자들과의 협의 또는 지분 처분에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.

4. 상권분석

본건 소재지인 칠전동은 춘천시의 주요 주거 지역으로, 의암호와 같은 자연 경관 및 문화 시설과 인접해 있습니다. 보전녹지지역과 제2종일반주거지역이 혼재된 토지 이용 계획은 향후 주거 및 관련 상업 시설 개발의 잠재력을 보여줍니다. 특히 '의암호 스카이워크' 인근이라는 점은 관광 및 레저 활동과 연계된 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 노선도 인근에 위치하여 시내 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 일반 주택지대에 속해 있어 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다. 춘천문화예술회관이 인근에 있어 문화 생활을 누리기에도 좋습니다.

* 환경: 의암호 인근이라는 지리적 이점은 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건 토지는 농지이므로, 농지법에 따른 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 낙찰이 무효가 되거나 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전 준비가 필수적입니다.

* 유치권의 불확실성: 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하며, 이에 대한 법적 판단이 필요할 수 있습니다. 공유자들의 유치권 배제 신청은 이를 뒷받침하는 요소가 될 수 있으나, 최종 결과는 경매 절차 진행 및 법원의 판단에 달려있습니다.

* 지분 매각의 복잡성: 토지의 일부 지분만 매각되므로, 전체 토지에 대한 소유권 행사나 개발 시 공유자들과의 협상이 반드시 필요합니다. 이는 사업 진행의 지연이나 추가적인 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 현황과 공부상 지목의 차이: 목록2 토지의 경우, 공부상 지목은 '전'이나 현황 '도로 등'으로 이용 중으로, 이는 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

* 주변 개발 계획: 춘천시는 칠전동 일원에 공공하수처리시설을 지하화하여 이전·현대화하는 사업을 추진 중입니다. 이 시설은 지하화 및 주민 편의시설 조성을 통해 혐오시설 이미지를 탈피하려 하고 있으나, 관련 주민들의 반대 움직임도 일부 존재합니다. 이는 지역 개발 및 환경에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 춘천시 칠전동 소재의 농지 일부 지분에 대한 임의경매 물건입니다. 개발 가능성이 있는 지역에 위치하고 있으며, 의암호와 같은 자연 자원과 문화 시설을 인접하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 요구, 성립 여부가 불분명한 유치권 존재, 토지 지분 매각이라는 복합적인 요소를 가지고 있습니다. 낙찰자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 유치권 및 공유자 관련 문제를 해결하기 위한 법적, 실무적 검토를 철저히 해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 보전녹지지역 및 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 농지 전용 및 건축 허가 취득 시 주택 신축 등 개발이 가능합니다.

* 입지적 장점: '의암호 스카이워크'와 같은 관광 명소 인근으로, 향후 관광객 증가 및 관련 시설 개발 시 수혜를 볼 수 있습니다.

* 경매 시세 고려: 감정가 대비 적정 입찰가를 산정한다면, 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 일부 지분 매각 건으로, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지분의 면적 비율, 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 낙찰 후 예상되는 추가 비용(유치권 해결, 공유자 협의, 농지 취득 관련 비용 등)을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 제시된 감정가는 634,328,000원으로, 이는 전체 토지 면적을 기준으로 산정된 것으로 보입니다. 매각 대상이 '토지일부지분매각'이므로, 실제 입찰가는 해당 지분 가치에 비례하여 산정될 것입니다.

추가적인 시세 조사, 현장 답사, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 산정 시 별도 고려 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.