나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경675 [1] 강원특별자치도 양구군 양구읍 군량리 산172 임야 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경675 [1] 강원특별자치도 양구군 양구읍 군량리 산172 임야 경매
- 사건번호: 2025타경675
- 주소: 강원특별자치도 양구군 양구읍 군량리 산172
- 감정가: 150,288,600원
- 최저가: 51,549,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 임야
춘천지방법원 경매1계 2025타경675 | 소재지: 강원특별자치도 양구군 양구읍 군량리 산172 | 감정가: 150,288,600원 | 최저가: 51,549,000원 | 용도: 임야
1. 춘천지방법원 2025타경675 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 춘천지방법원 2025타경675 (1)
소재지: 강원특별자치도 양구군 양구읍 군량리 산172
용도: 임야
감정가: 150,288,600원
토지면적: 93,422.00㎡ (약 28,260.41평)
토지 지분율: 93,422,000
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자: 남OO
채무자: 남OO
채권자: 인OOOOOO
특이사항: 분묘기지권
주의사항:
- 일괄매각
- 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
- 목록1. 맹지임, 목록2. 서측으로부터 노폭 약3M 포장도로와 접함
감정평가서요약 토지감정요항표:
- 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 양구군 양구읍 군량리 소재 "군량리 마을회관" 남측 원거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
- 교통상황: 기호(1) 본건까지 차량 접근 불가능하며, 간선도로와 거리등에 비추어 대중교통사정은 보통임. 기호(2) 본건까지 차량 접근가능하며, 간선도로와 거리등에 비추어 대중교통사정은 보통임.
- 형태 및 이용상태: 기호(1) 부정형, 주로 급경사의 자연림임. 기호(2) 부정형, 주로 급경사의 자연림임.
- 인접 도로상태: 기호(1) 맹지임. 기호(2) 본건 서측으로 노폭 약3미터의 포장도로와 접함.
- 토지이용계획 및 제한상태:
기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-06-20)(돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>
기호(2): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-20)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-20)(돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>
- 기타참고사항: 본건 기호(2)는 둘 이상의 용도지역에 해당하는 토지로서, 지적도면에 의거 개략적인 면적 산출 후 이를 고려하여 감정평가하였는바, 업무진행시 참고 바람. 본건 관목 및 초본류 입목 등이 자생하고 있어 분묘소재여부에 대한 지표의 전체 조사가 불가능하고, 분묘의 소재여부가 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되어 이에 구애 없이 토지를 평가하였는바 경매 취급 시 분묘기지권 성립여부 등은 별도의 확인조치 바람. 본건 지상에 생육중인 입목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음.
1.2. 입지조건
본 물건은 강원특별자치도 양구군 양구읍 군량리 소재 "군량리 마을회관"으로부터 남측으로 다소 떨어진 원거리에 위치하고 있으며, 주변으로는 임야와 농경지가 주를 이루는 전형적인 농산어촌 지역의 환경을 가지고 있습니다. 교통 접근성은 기호(1) 토지의 경우 차량 접근이 불가능한 맹지 상태이나, 간선도로와의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 반면, 기호(2) 토지는 차량 접근이 가능하며, 서측으로 약 3미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 상대적으로 나은 접근성을 보입니다. 토지의 형태는 두 필지 모두 부정형이며, 주로 급경사의 자연림으로 이루어져 있습니다.
1.3. 권리분석
본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 남OO입니다. 채권자는 인OOOOOO입니다. 소유권 및 채무 관계는 명확하나, 가장 중요하게 검토해야 할 사항은 '분묘기지권'의 성립 가능성입니다. 감정평가 과정에서도 분묘 소재 여부를 별도 확인하도록 명시하고 있으며, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 토지 이용에 큰 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 목록1번 토지는 맹지이므로 이에 대한 접근권 확보 방안을 반드시 검토해야 합니다. 본건은 일괄매각으로 지정되어 있어 모든 매각 대상 토지가 함께 처리됩니다. 토지 지상에 자생하는 입목은 거래 관행에 따라 토지에 포함하여 평가되었습니다.
1.4. 상권분석
본 물건이 위치한 양구군 양구읍 군량리 지역은 임야와 농경지가 광활하게 펼쳐진 농림 지역으로, 전통적인 상업 활동이나 상권 형성이 미미한 지역입니다. 인근에 "군량리 마을회관"이 소재하여 지역 주민들의 최소한의 생활 거점 역할을 하고 있을 것으로 보이나, 상업 시설이나 편의 시설은 양구읍 소재지 등으로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 해당 지역의 농업, 임업 또는 전원생활 관련 잠재력 위주로 접근해야 합니다.
1.5. 생활정보
가까운 편의시설로는 '군량리 마을회관'이 있습니다. 학교, 병원, 대형마트 등 주요 생활 편의시설은 양구읍 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보이며, 이는 차량을 이용한 접근을 필요로 합니다. 본 물건은 주로 자연림과 농경지로 이루어진 지역에 위치하므로, 전원생활이나 귀촌을 고려하는 경우 자연환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 도심 접근성 및 생활 편의시설 이용에는 다소 불편함이 따를 수 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
가장 큰 잠재적 리스크는 '분묘기지권'의 존재 여부입니다. 만약 토지 내에 분묘가 발견되고 분묘기지권이 성립된다면, 해당 분묘의 이용을 방해하는 어떠한 행위도 할 수 없으므로 토지 활용에 심각한 제약이 따릅니다. 두 번째로, 목록1번 토지가 '맹지'라는 점입니다. 도로와 직접 접하지 않아 건축 허가나 일반적인 토지 이용이 사실상 불가능하므로, 별도의 도로 확보 방안(인접 토지 매입, 토지 사용 승낙 등)이 마련되어야 합니다. 또한, 두 필지 모두 '급경사'의 자연림이라는 점은 토지 형질 변경이나 개발에 상당한 비용과 노력이 소요될 수 있음을 시사합니다. 마지막으로 '농림지역', '보전산지', '가축사육제한구역' 등 각종 토지이용 규제는 토지의 활용 범위를 엄격하게 제한하고 있어, 개발을 염두에 둔 투자라면 해당 규제를 면밀히 검토해야 합니다. 현재까지의 조사로는 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
1.7. 종합 의견
본 건은 강원도 양구군의 자연림 지역에 소재한 임야로, 양구읍 군량리 마을회관 인근에 위치합니다. 토지 자체의 면적은 넓으나, 급경사 지형과 상당한 규제가 적용되는 농림지역 및 산지라는 점, 그리고 가장 큰 변수인 분묘기지권 성립 가능성 및 맹지(목록1)라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심 요소입니다. 따라서 일반적인 토지 투자와는 달리, 현장 답사를 통한 분묘 확인, 인접 토지와의 관계 파악, 관련 법규 검토 등 철저한 권리 및 현장 분석이 필수적입니다.
1.8. 투자 포인트
본 건은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 특히, 토지 이용 규제가 완화되거나, 맹지 문제 및 분묘기지권 문제가 해결될 경우 잠재적 가치가 크게 상승할 수 있습니다. 자연 그대로의 임야로서 산림 경영, 임산물 생산, 또는 귀촌·전원생활을 위한 부지 마련 등 특정 목적을 가진 투자자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이러한 투자는 상당한 시간과 노력을 요구하며, 철저한 사전 조사와 분석을 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다.
법원 정보
춘천지방법원 경매1계