나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50498 [1] 강원특별자치도 춘천시 신동면 증리 98-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 신동면 증리 소재 '증4리 마을회관' 북동측 근거리에 위치합니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 토지로서 주상용건부지로 이용중입니다.
기호(3) : 부정형 급경사 및 완경사지의 토지로서 자연림 및 일부 기호(1) 진입도로 등으로 이용중입니다.
기호(4) : 부정형 급경사 및 완경사지의 토지로서 자연림 상태입니다.
기호(5) : 부정형 급경사 및 완경사지의 토지로서 자연림 및 일부 평탄하게 성토 된 상태입니다.
기호(6) : 부정형 급경사지의 토지로서 자연림 상태입니다.
기호(7) : 부정형 급경사 및 완경사지의 토지로서 자연림 및 일부 기호(1) 진입도로 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이나 기호(3),(7) 토지를 통하여 진출입 가능합니다.
기호(3) : 지적도상 맹지이나 기호(7) 토지를 통하여 진출입 가능합니다.
기호(4),(7) : 남측으로 폭 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
기호(5) : 지적도상 맹지이나 기호(3) 토지를 통하여 접근 가능합니다.
기호(6) : 지적도상 맹지이며 기호(5),(7) 토지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 가축사육제한구역(2024-
12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,
메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12
-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 해당지번 중 2785㎡ 전원개발 사업구역
(전원개발촉진법)「국가지리정보 보완관리규정」제10조，제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.

기호(4) : 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2024-07-05) 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

기호(5) : 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 가축사육제한구역(2024-
12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,
메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보
전산지<산지관리법>.



기호(6) : 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

기호(7) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 가축사육제한구역(2024-12
-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

- 기호(2)에 제시외건물(부합물 및 종물)이 소재하며 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려하여 개략적인 실측을 통해 사정평가하였는 바 경매업무시 참고하시기 바랍니다.
- 기호(7)에 소재하는 지하수 관정 및 부대시설은 본건의 종물 및 부합물에 해당하나, 경제적 가치가 있고 분리식별이 가능한 점을 고려하여, 지하수 개발·이용 신고사항(춘천시 상하수도 사업본부에 구두탐문결과 굴착깊이:24m, 굴착직경:50mm)을 기준으로 별도 감정평가 하였으니 일괄매각 여부의 판단 등에 참고하시기 바라며, 소유권 및 정상적인 사용가능 여부 등은확인할 수 없는 바 경매 업무시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)
변색벽돌조, 경량철골구조, 철파이프조, 조적조 슬라브지붕 지상 2층건으로서,
(사용승인일 : 1995.11.23, 일부 2009.09.18 증축)

외 벽 : 적벽돌 쌓기 및 샷시조, 판넬잇기 마감 등
내 벽 : 몰탈 마감, 벽지도배, 타일붙임, 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 알루미늄 샷시 및 플라스틱 샷시 마감 등.

이용상태

기호(2) 1층 : 근린생활시설(현황 공실) 및 단독주택으로 이용중입니다.
기호(2) 2층 : 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비가 되어 있으며 단독주택 부분에 난방설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

기호(2)에 제시외건물(부합물 및 종물)이 소재하며 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려하여 개략적인 실측을 통해 사정평가하였는 바 경매업무시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 관정 매각 포함(전 소유자 소유, 2025.4.25.자 춘천시 회신서 참조)
- 목록2. 일부(경량철골조 판넬지붕/10㎡) 현황 소재불명
- 목록 5~7. 송전선로 및 철탑 부지임
- 목록 3. 및 목록5. 토지이용계획확인서상 목록3의 일부(2,785㎡)가 분할되기전부터 전원개발구역으로 지정되었고, 목록5.도 이에 해당됨이 한국전력 강원본부에 확인됨
- 목록3~7. 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
- 목록3~7. 말소되지 않는 지상권설정등기 있으며, 목록3~6의 을구 지상권설정등기(2013.12.05. 접수제59409호)는 지상권자 춘천강동농업협동조합으로부터 2025.11.4.자 말소동의서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50498 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 곽OO

1.2. 물건현황

소재지: 강원특별자치도 춘천시 신동면 증리 98-2

신주소: 강원특별자치도 춘천시 삼포길 121-11

용도: 단독주택 (제2종근린생활시설 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 83448.00㎡ (약 25,243평)

건물면적: 381.64㎡ (약 115평)

건물제시외면적: 98.70㎡

감정가: 2,194,681,000원

1.3. 감정평가 요약

본건은 강원특별자치도 춘천시 신동면 증리 소재 '증4리 마을회관' 북동측 근거리에 위치하며, 차량 접근 가능하고 대중교통 상황은 보통입니다. 토지는 부정형의 완경사 및 급경사지로 일부는 주상용건부지, 일부는 자연림 등으로 이용 중입니다. 건물은 벽돌조 슬라브지붕 2층 건물로 1995년 11월 23일 사용승인되었으며, 1층은 근린생활시설(현황 공실) 및 단독주택, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 신동면 증리, '증4리 마을회관' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대체로 전원적인 농촌 및 산림 지역으로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하며, 인근 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 지형

전체 토지 83,448㎡는 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별로 이용 상태와 지형이 상이합니다. 일부 필지(기호 1)는 주상용 건부지로 활용되고 있으나, 상당 부분(기호 3, 4, 5, 6, 7)은 부정형의 급경사 및 완경사지로서 자연림 상태입니다. 특히, 목록 5-7 필지는 송전선로 및 철탑 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 주변 토지 이용 계획 및 규제

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 보전녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 공익용산지, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다. 특히, 목록 3 토지의 일부(2,785㎡)와 목록 5 토지는 전원개발구역으로 지정되어 있어 향후 관련 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리는 2018년 3월 5일 접수된 춘천강동농업협동조합의 근저당(을4, 533,000,000원)입니다. 이외 다수의 근저당, 소유권 이전, 압류 등이 등기되었으나, 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

말소기준권리는 2018년 3월 5일 접수된 춘천강동농업협동조합의 근저당(을3, 533,000,000원)입니다. 토지와 마찬가지로 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 양낙현 씨가 등재되어 있으나, 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 다음과 같습니다.

* 목록 5: 한국전력공사의 구분지상권설정등기 (2025.7.11. 접수 제3609185호)

* 목록 7: 한국전력공사의 지상권설정등기 (1997.08.21. 접수 제27489호)

* 목록 3-6: 2013년 12월 5일 접수된 춘천강동농업협동조합의 지상권설정등기는 말소동의서가 제출되었으나, 최종 말소 여부는 확인이 필요합니다.

3.5. 말소 예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 압류, 임의경매개시결정 등은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 용도 및 잠재력

본건은 단독주택 및 제2종근린생활시설로 이용 가능한 건물과 광대한 토지를 포함하고 있습니다. 현재 1층 근린생활시설은 공실 상태입니다. 토지의 넓은 면적과 전원개발구역 지정 등은 향후 용도 변경 또는 개발을 통한 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

4.2. 주변 개발 계획 (전원개발구역 등)

목록 3 토지의 일부와 목록 5 토지가 전원개발구역으로 지정되어 있어, 관련 기반 시설 확충 또는 개발 사업과의 연계 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

본건 소재지는 농촌 지역으로, 인근 '증4리 마을회관'이 주요 생활 거점 역할을 할 것으로 보입니다. 차량을 이용하면 춘천시 시내의 편의시설 및 생활 인프라에 접근 가능합니다.

5.2. 주변 환경 특이사항 (송전선로 등)

목록 5-7 필지에는 송전선로 및 철탑이 소재하고 있어, 경관 및 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 목록 3-7 필지에는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘기지권 성립 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계상 리스크

* 말소되지 않는 한국전력공사의 지상권 및 구분지상권이 목록 5, 7 필지에 존재합니다.

* 목록 3-6 필지의 춘천강동농업협동조합 지상권(2013.12.05. 접수)은 말소동의서가 제출되었으나, 최종 말소 처리 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 물건 자체 관련 리스크

* 건물 중 일부(목록 2, 경량철골조 판넬지붕/10㎡)가 현황 소재불명 상태로, 물건 명세서 확인이 필요합니다.

* 건물의 부합물 및 종물로서 제시외 건물과 지하수 관정 및 부대시설이 매각에 포함됩니다.

6.3. 토지 이용 관련 리스크

* 다수의 필지가 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통한 진출입만 가능하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지의 상당 부분이 급경사지로 이루어져 있어 개발에 한계가 있을 수 있습니다.

* 목록 3-7 필지에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점:

* 넓은 토지 면적 (83,448㎡)으로 다양한 활용 가능성 보유

* 단독주택 및 근린생활시설로 사용 가능한 건물 존재

* 전원개발구역 지정으로 인한 잠재적 개발 가치

단점:

* 말소되지 않는 한국전력공사 지상권/구분지상권 존재

* 분묘기지권, 맹지, 급경사지 등 토지 이용 관련 제약 다수

* 일부 건물 소재 불명, 분묘 소재 가능성 등 확인 필요 사항 존재

7.2. 투자 의견

본 물건은 상당한 토지 면적과 함께 개발 잠재력을 가지고 있으나, 권리 관계 및 토지 이용의 제약 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 신중한 현장 조사와 권리 관계 확인이 필수적이며, 관련 리스크를 충분히 고려하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 광대한 토지 면적을 활용한 장기적인 개발 가능성.

* 전원개발구역 지정으로 인한 정책적 개발 기대감.

* 현황 건물 활용 또는 신축을 통한 복합 개발 가능.

8.2. 고려사항

* 발생 가능한 추가 비용 (분묘 이장, 지상권 정리 등).

* 토지 이용 및 개발 시 법적 제약 사항 면밀 검토.

* 주변 시세 및 개발 동향에 대한 지속적인 모니터링 필요.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (제한적)

제공된 연립주택 매매 정보(928-1번지, 37.53㎡, 5,300만원)는 본건의 단독주택 및 광대한 토지와는 성격이 달라 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가는 2,194,681,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

본건은 다수의 잠재적 리스크(말소되지 않는 지상권, 분묘기지권 가능성, 토지 이용 제약 등)를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 전원개발구역 지정 및 넓은 토지 면적은 투자 매력으로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준의 입찰가격을 제안하며, 이는 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 모든 위험 요소를 면밀히 분석하고, 관련 전문가의 자문을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.