나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50458 [1] 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 갈마곡리 128-7 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봉일 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 갈마곡리 소재 ""홍천소방서"" 동측 인근에 위치하며, 다세대주택(통칭:그랜드홈타운 제나동(통칭:106동)으로서 인근은 소규모 공동주택, 근린생 활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중 교통 여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제4층 제401호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 플라스틱 새시 창호 등 마감입니다

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 공동현관설비, 가스보일러에 의한 난방설비 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지대의 계단식 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측에 소재하는 노폭 약8M 내외의 아스콘 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역,도시계획구역,가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역 (가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역 (가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제 한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,침수위험 지구<자연재해대책법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 120,000,000원, 전입일자 2021.10.26. 확정일자 2021.10.15.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
- 건물외부에 '그랜드홈타운 106', 1층 현관문에 '그랜드홈타운 나10동'으로 쓰여 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경50458 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 갈마곡리 128-7 나동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 130,000,000원 (1억 3천만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 101.56㎡ (약 30.7평)

* 토지지분: 101.5625㎡ (약 30.7평)

* 건물면적: 59.77㎡ (약 18.1평) (전용면적 기준)

* 건물지분: 59.765㎡ (약 18.1평)

1.3. 건물 상세정보

* 건물명: 그랜드홈타운 (106동 나동)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 4층 중 4층

* 건축년도: 2015년 (건축 허가일 기준)

1.4. 토지 정보

* 토지형상: 북측 하향 완경사지대의 계단식 평탄하게 조성된 사다리형

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 침수위험지구.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 갈마곡리 소재 "홍천소방서" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 소규모 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2025년 1월 24일 접수된 김선준 채권자의 강제경매개시결정 (2025타경50458) 등기이며, 채권액은 126,187,396원입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 1번 주택임차권은 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 임차인: 김선준

* 임대차보증금: 120,000,000원 (1억 2천만원)

* 전입일자: 2021년 10월 26일

* 확정일자: 2021년 10월 15일

* 권리분석 결과, 임차인의 확정일자(2021.10.15)가 말소기준권리(2025.01.24)보다 선순위에 해당하여 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-26

* 확정일자: 2021-10-15

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인에게 인수되는 보증금이 존재합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다.

* 최근 홍천읍 갈마곡리 일대에 도시계획도로 개통 및 신축 아파트 건설 등 신도심 개발이 진행되고 있어 지역 내 변화가 예상됩니다.

* 대규모 상업 시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* "홍천소방서" 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 홍천읍은 강원도 내에서 인구가 많고 번화한 지역 중 하나로, 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 위험

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 김 의 보증금 1억 2천만원 전액 또는 일부를 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한

* 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 침수위험지구에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 제한사항이 따를 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역으로 지정된 점은 인근에 축사 등이 존재하거나 향후 들어설 가능성을 시사하며, 이는 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

* 감정가 1억 3천만원 대비 최근 유사 물건의 실거래가가 8천만원대로 형성되어 있어, 감정가가 현재 시장 시세를 다소 상회할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 강원도 홍천군에 위치한 다세대주택으로, 강제경매로 나왔습니다.

* 가장 중요한 권리사항은 선순위 임차인의 존재와 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제될 경우 매수인의 부담은 줄어들지만, 그렇지 않을 경우 상당한 추가 비용이 발생하게 됩니다.

* 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하며, 주변 시세 대비 감정가 수준도 면밀히 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 임차보증금 변제 가능성

* 임차인의 확정일자가 말소기준권리보다 선순위에 있어, 경매 절차에서 보증금 전액 변제가 이루어질 가능성이 높습니다. 이 경우 매수인의 직접적인 금전적 부담은 발생하지 않습니다.

8.2. 합리적인 입찰가 책정 기회

* 주변 실거래가(약 8천만원대)와 감정가(1억 3천만원) 간의 차이를 고려하여, 시세에 기반한 합리적인 입찰가를 책정한다면 경쟁력 있는 투자가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 선순위 임차인의 보증금 1억 2천만원이 경매 절차를 통해 전액 변제될 가능성이 높다고 판단됩니다. 따라서 매수인이 부담해야 할 추가적인 인수 금액은 없을 것으로 예상됩니다.

* 최근 유사한 단지(그랜드홈타운 103동, 104동)의 거래 사례(58.92㎡, 2026년 4월 21일 83,000,000원)를 감안할 때, 현재 시장 가치는 8천만원대 초중반으로 추정됩니다.

* 감정가 1억 3천만원은 현재 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 시장 거래가 수준을 반영하여 83,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (입찰 경쟁 상황 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.