나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경262 [1] 강원특별자치도 화천군 하남면 원천리 산38 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경262 [1] 강원특별자치도 화천군 하남면 원천리 산38 임야 경매

물건 대표 이미지

춘천지방법원 경매4계 2025타경262 | 소재지: 강원특별자치도 화천군 하남면 원천리 산38 | 감정가: 102,279,875원 | 최저가: 35,082,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경262 (1)

소재지: 강원특별자치도 화천군 하남면 원천리 산38

용도: 임야

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지일부지분매각 (공유지분 매각)

토지면적: 221,990.00㎡ (약 67,149.63평)

토지 지분율: 2774875 (총 토지 중 지분 매각)

감정가: 102,279,875원

채무자/소유자: 김OO / 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황 요약

본 물건은 강원특별자치도 화천군 하남면에 위치한 대형 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 토지는 전체 면적 221,990.00㎡ (약 67,149.63평) 중 일부 지분에 대한 경매이며, 전체 필지(기호 1~5)가 일괄 매각 대상입니다. 부정형의 급경사 토지이며 자연림으로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경 (입지조건)

본건은 "원천초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 및 임야 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 인근에 축사가 소재하는 점은 현장 조사 시 면밀한 확인이 필요합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 기호(3~5)의 경우 지적도상 맹지이므로 현황도로 사용 여부를 확인해야 합니다. 인근에 버스정류장이 소재하는 점을 고려할 때 대중교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 임야(기호 1~5)는 전체적으로 부정형의 급경사 토지이며, 현재 자연림으로 이용되고 있습니다. 지형적 특성상 대규모 개발이나 평탄 작업에는 상당한 비용이 수반될 수 있습니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 매각대상 및 특이사항 (권리분석)

매각대상은 토지일부지분 매각이며, 이는 경매의 난이도를 높이는 주된 요인입니다.

특이사항으로는 "공유자우선매수신고"가 있으며, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한하여 가능합니다. 낙찰자는 공유자가 우선매수를 신청할 경우 매각을 포기해야 할 수 있습니다.

3.2. 용도지역 및 제한상태 (잠재적 리스크)

본건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지, 소하천구역 등 다양한 용도지역 및 규제가 중첩되어 있습니다. 특히 임업용산지 및 준보전산지는 산지전용허가에 제한이 따르므로, 토지 개발 목적에 따른 법적 검토가 필수적입니다.

3.3. 분묘기지권 리스크

주의사항으로 "분묘의 소재 여부는 별도 확인 바람(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)"이 명시되어 있습니다. 현장 조사 시 분묘의 존재 여부를 반드시 확인해야 하며, 분묘가 존재하고 성립요건을 갖출 경우 분묘기지권이 성립하여 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

4. 지역 환경 및 기타 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 임야로서 상권이 형성된 지역이 아니며, 인근에 원천초등학교 외에는 특별한 상업시설이나 도심 생활 편의시설이 부족한 지역입니다. 주거용 또는 상업용 토지로서의 가치보다는 장기적인 임야 보유 또는 특정 제한적 개발(산지 관리, 친환경 농업 등)에 적합합니다.

4.2. 잠재적 리스크

- 공유지분 매각 리스크: 공유자와의 관계 설정 및 향후 지분 처리에 관한 협의가 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할소송의 부담이 있습니다.

- 맹지 및 도로 접근성: 기호(3~5)가 지적도상 맹지이므로, 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자 등과의 통행 관련 협의가 필요합니다.

- 분묘기지권 및 개발 제한: 분묘의 존재 및 중첩된 토지 이용 제한 규제로 인해 개발 가능성이 낮거나 비용이 높을 수 있습니다.

- 현장 조사 미비: 급경사 토지이므로 정확한 이용 및 개발 계획 수립을 위해 반드시 현장 답사가 필요합니다.

4.3. 투자 포인트

- 저가 매입 기회: 지분 경매는 일반적으로 유찰이 잦아 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회가 존재합니다.

- 대규모 임야: 총 면적 22만㎡가 넘는 대규모 임야의 일부 지분을 소유하게 되는 것으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

- 계획관리지역 일부 포함: 기호(1, 2, 5)는 계획관리지역이 포함되어 있어, 농림지역에 비해 개발 가능성이 상대적으로 높습니다.

4.4. 종합 의견

본건은 토지 지분 매각, 맹지 일부 포함, 다중 규제, 공유자 우선매수 가능성 등 여러 고난도 요소를 안고 있는 물건입니다. 따라서 투자자는 저렴한 가격에 낙찰받더라도, 공유자 지분 매입 또는 분할 소송 준비, 분묘 처리 문제, 맹지 해소 문제 등 추가적인 시간과 비용을 투입할 수 있음을 인지해야 합니다. 실질적인 이용가치보다는 장기적인 관점에서 접근하는 '특수물건 전문 투자' 영역으로 판단됩니다. 현장 답사를 통한 분묘 및 현황 도로 확인, 공유자 현황 분석 후 신중한 입찰이 요구됩니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계