나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100902 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 946-1 뉴베스트빌1 102동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양공업고등학교"" 남측 인근에 위치하며,
부근은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트 학교, 근린생활시설 등이 혼재
하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 5층 502호.
외벽 : 화강석판붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.
(별첨 ""건축물현황도"" 및 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스이용, 개별난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(안양공업고등
학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>
대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류
(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나 본건에 주택임차권이 등기된 상태임
임차보증금 : 297,000,000원
임대차계약일자 : 2020년 12월 22일
주민등록일자 : 2021년 2월 1일
점유개시일자 : 2021년 2월 1일
확정일자 : 2021년 1월 5일

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 6. 1.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

물건기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100902 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지및건물정보

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 946-1 뉴베스트빌1 102동 5층502호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2017년 (뉴베스트빌Ⅰ)

1.3. 토지정보

토지면적: 33.97㎡ (약 10.28평)

토지지분: 33.97㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물정보

건물면적: 56.20㎡ (약 16.99평) (전용면적 기준)

건물지분: 56.195㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.5. 매각정보

감정가: 238,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양공업고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

또한, 안양공업고등학교 주변으로 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석개요

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (주택임차권은 특정 조건 하에 말소 예정)

본 건의 말소기준권리는 2021년 5월 11일자 청주시의 압류입니다.

3.2. 임차인현황

* 주택도시보증공사 (김경무)

보증금: 297,000,000원

전입/점유 개시일: 2021년 2월 1일

확정일자: 2021년 1월 5일

배당신고일자: 2023년 9월 5일

비고: 본 임차인은 주택임차권 승계인으로서, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인에게 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 김효진

보증금: 0원 (미기재)

차임: 0원 (미기재)

전입일자: 2024년 12월 17일

비고: 대항력 없음.

3.3. 말소기준권리및소멸되는권리

등기부상 채권 총액은 362,882,569원입니다.

본 매각으로 인해 본건 등기부상의 압류, 가압류, 근저당, 주택임차권 등(을7)은 말소될 예정입니다.

4. 상권및시세분석

4.1. 주변상권현황

본 물건은 주택가 지역에 위치하며, 인근에 안양공업고등학교가 있고, 다양한 주거 형태(다세대, 연립, 아파트)와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활 편의성은 보통 수준입니다.

4.2. 최근매매사례분석

비슷한 시기(2017년 준공)와 면적(약 60㎡ 내외)의 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 알프스타운 (2017년식, 60.84㎡): 2026년 7월 2일, 32,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 525,800원/㎡)

* 미영팰리스 (2017년식, 60.33㎡): 2026년 7월 6일, 28,500만원에 거래되었습니다. (면적당 약 472,400원/㎡)

2017년식 기준으로 볼 때, 본 물건의 전용면적(56.20㎡)에 대한 시장 시세는 약 26,500만원에서 29,500만원 사이로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 5층 건물 중 5층에 위치한 502호입니다.

외벽은 화강석판붙임 및 드라이비트 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용상태

현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련리스크(HUG확약조건)

본 건에는 주택도시보증공사(HUG)가 승계한 임차인이 등기되어 있으며, 보증금은 297,000,000원입니다.

그러나, HUG는 본 경매 절차 진행 시, 본인의 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 주택임차권 등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

이 조건이 이행되는 경우, 매수인은 임차보증금 인수 부담에서 사실상 해방되므로, 이 부분에 대한 직접적인 리스크는 크게 완화됩니다. 다만, 확약서 조건의 이행 여부는 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 기타리스크

주변 환경 분석 시, 특별히 명시된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

경매 특성상 명도 과정에서 발생할 수 있는 일반적인 리스크는 존재할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 안양시 만안구에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2017년에 건축되어 주거 환경이 양호합니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨에 따라, 임차보증금 인수 부담이 없는 것이 가장 큰 특징입니다.

이러한 조건들을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자포인트

* HUG의 대항력 포기 확약으로 인한 임차보증금 인수 부담 제로.

* 2017년식 신축급 건물로 즉시 입주 또는 임대 가능.

* 안양시 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력.

* 부동산 강제경매로, 채무 관련 문제가 명확히 정리되는 물건.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 238,000,000원입니다.

최근 유사 단지(2017년식, 60㎡대)의 매매가는 28,500만원 ~ 32,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

임차보증금 297,000,000원은 HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인이 인수하지 않는다고 간주합니다.

따라서, 감정가와 현재 시세를 고려하여, 최소 감정가 이상에서 보수적으로 접근한다면 250,000,000원에서 290,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 그리고 현장 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.