나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100956 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 438-7 청명더에이스 13층1301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양6동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장 및 1호선 '명학역'이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하2층 지상14층 건물내 제13층 제1301호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감, 창호: 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 포장도로를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.(438-7번지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 6. 9.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100956 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 438-7 청명더에이스 13층1301호

용도: 다세대주택

감정가: 388,000,000원

토지면적: 12.59㎡ (약 3.81평)

토지지분: 12.589999999999998㎡ (약 3.81평)

건물면적: 66.53㎡ (약 20.13평)

건물지분: 66.53㎡ (약 20.13평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

건물명: 청명더에이스

총 층수: 지하 2층 ~ 지상 14층

해당 호수: 13층 1301호

사용승인일: 2020년 12월 15일

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양6동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '명학역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2025.04.04. 접수, 갑3)

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 지상권 등 예외는 물건명세서 확인 필요)

* 주요 임차인 현황 및 분석:

* 주택도시보증공사 (원 )

* 보증금: 368,000,000원

* 전입일자: 2021.10.08

* 확정일자: 2021.09.14

* 비고: 주택임차권 등기 (을1, 2023.07.13. 접수)가 되어 있으나, 본 건 매각의 주요 조건으로 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 최상욱

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024.10.15

* 대항력: 있음 (자료상)

* 비고: 상기 임차인 최 의 경우, 전입일자(2024.10.15)가 본 건 강제경매개시결정 등기일(2025.04.04)보다 늦습니다. 이는 법적으로 매수인에 대한 대항력을 갖기 어려운 상황으로, 자료상의 기재 오류일 가능성이 높습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있으나, 법적 절차상 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 일반상업지역에 위치하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택으로 이용 중입니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

* 최근 시세 분석:

* 본건과 유사한 시기(2017년 건축)의 인근 다세대주택(전용면적 약 60㎡) 거래 사례가 2026년 7월 기준 28,500만원 ~ 32,000만원에 형성되어 있습니다.

* 본건은 2020년 12월 사용승인된 건물로, 비교 대상 주택보다 신축이며 면적도 66.53㎡ (약 20.13평)으로 유사하거나 약간 더 큽니다.

* 감정가는 388,000,000원입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 안양6동 행정복지센터가 위치하여 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 버스정류장 및 지하철 1호선 명학역 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 설비: 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 소화, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 정보상의 임차인 '최상욱' 관련 불일치: 임차인 현황에 '대항력 있음'으로 기재된 최 씨의 전입일자가 본건 강제경매개시결정 등기일보다 늦어 법적 대항력 인정이 어렵습니다. 다만, 이에 대한 최종적인 법적 해석 및 추가 확인 필요성을 제시합니다.

* 미납 관리비: 집합건물의 경우 미납 관리비가 인수될 수 있으므로, 관리사무소를 통해 확인이 필요합니다. (현재 정보상 확인 불가)

* 건물 노후화 및 하자: 준공된 지 4년 가량 되었으나, 건물 전반의 내외부 하자 및 노후화 정도에 대한 점검이 필요할 수 있습니다. (감정평가서 상 특이사항 없음)

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 시세 하락 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 안양시 만안구에 위치한 신축급 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주요 임차인인 HUG(주택도시보증공사) 관련 권리관계가 확약서 제출을 통해 명확하게 정리되어 매수인의 부담이 줄어든 점은 매우 긍정적입니다.

* 다만, 임차인 최 씨의 '대항력 있음' 표기에 대한 자료상의 불일치가 존재하며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 법적으로는 매수인이 인수할 가능성이 낮으나, 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

* 최근 거래 사례 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 시장 상황을 고려한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 12월 사용승인으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 권리관계 명확화: HUG 관련 임차인의 대항력 포기 확약으로 인수 부담이 최소화되었습니다.

* 우수한 입지: 안양6동 행정복지센터 인근, 명학역 접근성이 좋은 지역입니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 일반상업지역 내 위치로, 향후 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 388,000,000원

* 주변 최근 매매 사례 (전용면적 약 60㎡, 2017년 건축)의 거래가는 28,500만원 ~ 32,000만원 수준입니다.

* 본건은 66.53㎡ (약 20.13평)의 면적과 2020년 사용승인으로 신축성이 더 우수합니다.

* 최근 시세 및 감정가, 그리고 권리관계의 명확성을 고려할 때, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 잠재적 리스크(임차인 관련 불일치)와 시장 상황을 감안하여, 감정가의 80%~90% 수준인 310,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.