나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100944 [1] 경기도 의왕시 삼동 384-3 벨라리치 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 ""부곡TG"" 북측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층건 내 3층 303호로서(사용승인일: 2018.11.06.),
외벽: 몰탈 위 페인팅 및 드라이비트 등 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 새시창호

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(부곡처리구역)<하수도법>..

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.1.16.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 안양지원 2025타경100944 (1)

소재지: 경기도 의왕시 삼동 384-3 벨라리치 3층 303호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 39.96㎡ (약 12.1 평)

건물면적: 44.38㎡ (약 13.4 평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

건축년도: 2018년 11월 6일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물 내 3층 303호

외벽: 몰탈 위 페인팅 및 드라이비트 등 마감

내벽: 벽지 등 마감

창호: 새시창호

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중

설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 보안 설비 등

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 215,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 "부곡TG" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

2.3. 도로 접근성

남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (말소기준권리, 소멸/인수 여부)

말소기준권리: 2024년 4월 26일 의왕시의 압류(갑5).

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리(압류, 강제경매 등)는 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

주택임차권(오순희, 230,000,000원)은 말소 예정임. (등기부 요약상 말소 기재되어 있음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 사항 없음.

3.2. 임차인 분석

임차인: 오

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022년 4월 5일

배당신고일자: 2024년 5월 29일

비고: 주택임차권 등기 말소 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)로부터 대항력 포기 확약서 제출됨.

임차인: 조

보증금: 2,000,000원

차임: 900,000원

전입/확정일자: 미상

비고: 권리분석상 대항력 없음.

3.3. 인수 보증금

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

본건 소재지인 의왕시 삼동 지역은 주거지, 소규모 상가, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권의 특성을 가짐.

인근 "부곡TG"가 있어 물류 및 교통 접근성이 일부 확보되나, 대형 유통시설이나 중심 상업 시설과는 거리가 있음.

주변에 소규모 공장이 혼재하는 점은 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으나, 주거 환경 측면에서는 부정적인 영향을 줄 수도 있음.

해당 지역 주변에서 눈에 띄는 혐오시설은 즉각적인 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 소규모 공장 지대가 혼재되어 있어 소음, 분진 등 환경적인 요소를 고려해야 함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가까운 거리에 편의점, 소규모 마트 등이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 대규모 쇼핑몰, 백화점 등은 의왕시청 또는 인근 안양/군포 시내를 이용해야 할 것으로 보임.

의왕시 삼동 지역은 주거 지역과 공장 지대가 혼재되어 있어, 편의시설 이용은 제한적일 수 있음.

5.2. 학교

본건 인근에 대한 구체적인 학교 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 도시형생활주택이 위치한 지역은 통학이 가능한 거리에 초, 중, 고등학교가 존재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 오 의 경우, 보증금 230,000,000원에 대한 대항력 있는 임차인으로 판단되었으나, 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액 변제 못 받아도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.1.16.)가 제출되었음. 이러한 확약서의 법적 효력 및 실제 인수 여부에 대한 최종적인 법적 판단은 경매 법원의 판결에 따르며, 잠재적인 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

임차인 조 의 전입일자 등 정보가 누락되어 있어 대항력 유무를 정확히 판단하기 어려우나, 권리분석상 대항력 없다고 명시됨.

6.2. 기타 법적/물리적 리스크

건축물대장상 위반건축물이나 불법 증축/개조 등은 없는 것으로 확인되었으나, 현장 방문 시 육안 확인이 필요함.

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.1.16.)가 제출되었음. 이 확약서의 법적 유효성 및 해석에 따라 추가적인 법적 리스크가 발생할 수 있음.

주변 지역의 공장 지대 혼재로 인한 소음, 분진, 악취 등 생활 환경 저해 가능성이 있을 수 있음.

감정가 대비 최근 매매가 시세가 낮게 형성된 점은 추가적인 시세 조사 및 분석이 필요함을 시사함.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2018년 준공)로 비교적 양호한 상태를 유지할 것으로 예상되나, 주거지역과 공장 지대가 혼재된 입지적 특성을 가지고 있음.

권리 분석상 임차인 오 와 관련된 대항력 포기 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 정리될 가능성이 높으나, 법적 효력 및 최종 판단에 주의가 필요함.

감정가(215,000,000원) 대비 최근 시세 데이터(평균 약 270만~370만 원/㎡)를 고려했을 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없음.

주변 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

8. 투자 포인트

신축 건물(2018년 준공)로 비교적 최신 시설을 갖추고 있음.

대항력 있는 임차인 관련 이슈가 확약서 제출로 일단락되어, 인수되는 보증금 부담이 없을 가능성이 높음.

감정가보다 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 215,000,000원이며, 유사 물건의 최근 매매가는 125,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 확인됩니다.

건물 준공 연도(2018년)를 고려하면, 최신식 건물의 가치를 반영해야 하나, 주변 실거래가 수준을 고려할 때 감정가가 다소 높게 느껴질 수 있습니다.

임차인 관련 리스크(대항력 포기 확약서)가 존재하나, 법적 효력의 최종 확인이 필요합니다.

안정적인 시세 차익 확보를 위해, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

주변 시세, 물건의 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 170,000,000원에서 190,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.