나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100860 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 966-1 리치밸리 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감(주)감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 호계3동 행정복지센터 북서측 인근에 위치하며,
주위환경은 노변으로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 19층 건물 중 제1층 제101호로서,
사용승인일 : 2006.08.09.
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 전면유리 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 등,
창호 : 전면유리 창호임.

이용상태

공부상 근린생활시설로 기재되어 있음.

설비내역

위생설비, 도시가스설비, 기본적인 소방설비, 승강기 설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
포장도로, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공부상 소유자는 '김인재'이며 임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 근린생활시설로 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 안양지원 2025타경100860 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 966-1 리치밸리 1층 101호

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스에이치유동화전문

1.2. 면적 정보

토지면적: 111.68㎡ (약 33.78평)

건물면적: 364.17㎡ (약 110.17평)

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 리치밸리

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2006년 8월 9일

총 층수: 지하 2층, 지상 19층

본건 위치: 건물 중 제1층 제101호

감정가: 2,000,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재, 호계3동 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 노변으로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 북서측으로 약 30미터, 북동측으로 약 8미터, 남동측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구에 해당합니다.

대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요 및 채권자

사건번호: 안양지원 2025타경100860 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자 (경매 신청 채권자): 유에스에이치유동화전문

3.2. 권리 관계

말소기준권리: 2018년 5월 29일자 신한은행 근저당 (을14)

등기부총채권액: 2,707,099,476원

3.3. 등기부 요약

소유권은 김광일 -> 김감 -> 김인재 순으로 이전되었습니다. 현재 소유자는 김인재입니다.

주요 권리 내역으로는 신한은행 근저당(말소기준), 김만길 근저당, (주)테라크라우드대부 가압류, 김기화 근저당, 롯데카드 가압류, 안양시 압류 등이 있으며, 이들 권리는 말소기준권리에 의해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 미상

주의: 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하며, 대로변에 인접하여 가시성 및 접근성이 양호합니다.

주변에 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 용도 및 현황

본 건은 감정평가요약서 및 물건명세서 상 '근린상가'로 기재되어 있으나, 건축물대장상으로는 '공동주택(아파트)'으로 등재되어 있습니다.

집합건물 등기부상 '리치밸리'는 공동주택(아파트)으로 분류되며, 101호는 1층에 위치한 전유 부분입니다.

이러한 용도 표기의 불일치는 실제 이용 상태 확인 및 향후 사용에 있어 중요한 검토 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 호계3동 행정복지센터, 다수의 아파트 및 오피스텔 단지가 소재하여 배후 수요가 풍부합니다.

또한, 호계초등학교, 신평초등학교, 안양예술고등학교 등 교육 시설과 공원, 다수의 버스정류장 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 문제

건축물대장상의 공동주택(아파트) 표기와 본건의 근린상가 기재 간의 차이가 존재하므로, 실제 현황 조사 및 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

인수되는 보증금은 없으나 임대차 관계가 미상으로, 해당 호실의 점유 현황 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 높은 총 채권액

총 등기부채권액이 약 27억 원으로, 감정가(20억 원) 대비 높은 편입니다. 이는 경매 진행 시 입찰 경쟁률 및 낙찰가 형성에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 동안구 호계동에 위치한 리치밸리 내 1층 101호입니다. 대로변 인접으로 교통 및 접근성이 양호하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 안정적인 배후 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

가장 큰 쟁점은 건축물대장상의 공동주택(아파트) 표기와 본건이 근린상가로 기재된 용도 불일치 문제입니다. 이에 대한 철저한 현장 조사가 요구됩니다.

또한, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도와 관련된 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 총 채권액이 높은 점은 유의 깊게 살펴보아야 합니다.

8. 투자 포인트

1. 대로변에 인접한 우수한 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2. 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

3. 건물 자체는 2006년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

4. 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 어렵습니다.

감정가는 2,000,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가는 유사 물건 사례 분석, 현장 조사 결과(용도 불일치, 실제 점유 및 임대차 현황 등), 최신 시세 변동 추이, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 산출해야 합니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.