나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100931 [1] 경기도 군포시 당동 746-7 더원이숲라인 15층1503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 ""지하철1호선 군포역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설 등이 존재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상16층 건물 내 제15층 제1503호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등,
창호 : PVC 샷시 마감 등.

이용상태

실지조사일 현재 연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차타워 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로, 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형으로서, 실지조사일 기준 오피스텔 및 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<746-7, 746-8, 746-9> 공히,
도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(2017-09-28)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법> 임

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.1.16.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 안양지원 2025타경100931 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 746-7 더원이숲라인 15층1503호

용도: 연립주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택으로 등재되어 있으나, 현황 연립주택으로 이용 중)

감정가: 270,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 6.72㎡ (약 2.0평)

토지 지분: 6.7193999999999985㎡ (약 2.0평)

건물면적: 41.51㎡ (약 12.6평) (전용면적 기준)

건물 지분: 41.5131㎡ (약 12.6평)

건축물 준공일: 2020년 2월 12일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 군포시 당동에 소재하며, 지하철 1호선 군포역 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 상업시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 군포역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 물건 동측으로는 약 35미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(746-7, 746-8, 746-9번지)는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요 (말소 기준 권리)

말소기준권리: 2022년 3월 30일자 안산세무서장의 압류 (갑5) 입니다.

본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상의 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 5월 3일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (위탁수탁자: 탁 )

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 25일

확정일자: 2020년 7월 30일

배당신고일자: 2022년 10월 28일

대항력: 없음

비고: 본 건의 핵심 사항으로, 주택도시보증공사는 임차권의 승계인으로서 대항력을 포기하고, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026년 1월 16일 제출)가 있습니다. 따라서 매수인에게 임차인으로 인한 부담은 없습니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 2,331,000,000원

4. 상권 분석

본 물건이 위치한 군포시 당동 일대는 지하철역을 중심으로 상업 및 업무시설이 발달한 지역으로, 유동인구가 풍부합니다. 인근에 다양한 편의시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 지하철 1호선 군포역, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의: 인근 상업시설 내 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 풍부

* 교육: 주변에 학교 등 교육시설 분포 (상대보호구역 해당)

5.2. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 평스라브 지붕 지하 1층, 지상 16층 건물 중 15층 1503호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC 샷시로 시공되었습니다.

기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비가 구비되어 있으며, 주차타워 시설도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 특이사항

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력을 포기하고 매수인에 대한 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 0원입니다. 이는 큰 부담이 해소된 긍정적인 요인입니다.

6.2. 법규 및 행정 관련 사항

토지이용계획상 일반상업지역에 속하나, 현재는 연립주택으로 이용 중입니다. 향후 용도 변경이나 건축 관련 규제 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 용도 표기 이중성

건축물대장상 주된 용도는 '업무시설'로 등재되어 있고, 기타 용도에 '공동주택'이 포함되어 있습니다. 다만, 현황은 '연립주택'으로 이용 중에 있어, 실제 이용 상태와 공부상 내용 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사나 대출 등에서 일부 영향을 줄 수 있으나, 현재로서는 명확히 규명되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군포역 역세권에 위치한 비교적 신축 건물(2020년 준공)의 일부로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 가장 큰 이슈였던 주택도시보증공사의 임차권에 대한 부담이 확약서 제출로 인해 해소된 점은 매우 긍정적입니다. 건물 용도상의 차이점은 잠재적 리스크로 고려할 수 있으나, 현황 이용을 통해 가치를 평가해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 군포역 인근의 역세권 아파트 단지 (더원이숲라인)

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 용이

* 임차인 부담 해소: HUG의 대항력 포기 확약으로 임차인 관련 리스크 없음

* 개발 가능성: 상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 12.6평)의 거래 사례들을 고려했을 때, 시세는 약 1억 5천만 원에서 1억 8천만 원 수준으로 추정됩니다.

특히, '더원이숲라인'이라는 비교적 신축 건물임을 감안할 때, 시세 상단에 근접한 가치 평가가 가능합니다.

감정가(2억 7천만 원)는 현재 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

주택도시보증공사 관련 인수 부담이 없음을 고려하고, 신축 건물로서의 가치를 반영하여, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 적정 입찰가는 약 1억 9천만 원 수준을 제안합니다.

최종 입찰가는 개별적인 시장 상황, 본인의 자금 계획, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.