나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100940 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 908-119 세강파크빌2차 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양공업고등학교"" 서측 인근에 위치파며 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여
건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제504호로서

외벽: 스톤코트 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 새시이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도'참조)으로 이용즁임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 완경사지의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북측 및 남측으로 노폭 약 6~8미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),상
대보호구역(안양공업고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바?)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양과학대.안양과학대유치원.세부사항은 안양과천교육지
원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안양공업고등학교, 세부사항은 안
양과천교육지원청에 문의하시기 바?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교
통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.
나. 본건에는 ""민간임대주택에 관한 특별법""에 따라 민간임대주택등기가 되어 있으니 경매진
행 시 참고하시기 바람.
다. 본건 등기사항전부증명서상 2024.07.18일 수원지방법원안양지원의 임차권등기명령(2024
카임167)으로 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 8. 6.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 안양지원 2025타경100940 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 908-119 세강파크빌2차 5층504호

건물명: 세강파크빌2차

신축주소: 경기도 안양시 만안구 양화로67번길 7 (안양동)

1.2. 면적 및 구조

용도: 다세대주택

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

건물면적: 18.41㎡ (약 5.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제504호

외벽: 스톤코트 등 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 새시이중창호

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 1억 3천2백만원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양공업고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역(안양공업고등학교, 안양과학대 등) 및 절대보호구역(안양공업고등학교)으로 지정되어 있으며, 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

말소기준 권리는 2024년 12월 5일자 계양세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권(2024년 7월 22일 등기)이 존재합니다. 해당 임차인의 임대차 보증금은 1억 8천3백만원이며, 전입일자 및 확정일자는 2022년 6월 30일입니다.

부동산 명세서에 따르면, 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리 분석 요약

등기사항전부증명서 상, 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있으며, 을구 순위 3번의 주택임차권은 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 기본적인 배후 수요를 갖춘 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변 지역에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 교육시설

안양공업고등학교, 안양과학대학교 등이 인근에 위치하고 있으나, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금이 1억 8천3백만원이며, 감정가 1억 3천2백만원을 초과하므로, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 예상보다 높은 총 지출로 이어질 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획 상 다수의 규제 사항이 존재하며, 이는 향후 재건축 등 개발 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구에 위치한 소형 다세대주택으로, 주거지역 내 무난한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 1억 8천3백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 총 투자 비용을 신중하게 고려해야 합니다. 소형 면적임에도 불구하고 높은 보증금은 본건의 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

작은 면적으로 1인 가구나 소규모 가구의 주거 공간으로 활용 가능합니다.

안양 시내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 3천2백만원입니다.

주변 유사 면적의 다세대주택 시세 분석 결과, 해당 물건 자체의 시세는 약 8천7백만원에서 9천7백만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 임차인 보증금 1억 8천3백만원을 인수해야 하는 상황을 고려할 때, 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다. 만약 임차인 보증금이 전액 배당받지 못할 경우, 매수인은 입찰가 외에 추가로 보증금 잔액을 부담해야 합니다.

이러한 높은 인수 부담을 고려하여, 보증금 인수 가능성을 배제하고 본 물건 자체의 가치에 집중할 경우, 시세 및 감정가를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

보증금 인수 부담을 제외하고, 시세와 감정가를 고려하여 보수적인 접근을 할 경우, 예상 입찰가는 약 1억원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 임차인 보증금 인수 리스크를 반드시 최우선으로 고려해야 하며, 입찰 전 권리관계 및 배당 현황을 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.