나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100915 [1] 경기도 의왕시 삼동 384-3 벨라리치 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 <부곡TG> 북측 인근에 위치하며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서,
( 사용승인일 : 2018.11.06 )
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(거실, 주방, WC, 방3)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 다세대주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 대기환경규제지역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 과밀억제권역, 배수구역, 하수처리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.1.16.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100915 (1)

소재지: 경기도 의왕시 삼동 384-3 벨라리치 2층202호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 227,000,000원

토지면적: 43.20㎡ (약 13.07평)

건물면적: 47.98㎡ (약 14.51평) - 전용면적 및 공급면적 동일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2018.11.06

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 <부곡TG> 북측 인근에 위치하며, 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

도로상태: 본건 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 대기환경규제지역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 배수구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (남동세무서장, 2023.10.17)

주요 권리 내역:

* 임차인: 김 (보증금 225,000,000원, 전입 2020.03.30, 확정 2020.03.24). 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(임차인 김 승계) (보증금 220,000,000원, 전입 2020.03.30, 확정 2020.03.24). 대항력 없음.

* 주택임차권 (김대수): 2024.04.11 접수, 권리금액 225,000,000원. 말소 예정.

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025.03.21 접수, 권리금액 225,000,000원. 본 경매 개시 결정.

인수되는 권리 유무: 없음. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.1.16.)가 제출되었습니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

총 권리 분석 요약: 본건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들로 이루어져 있어, 경매 절차를 통해 해당 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 관련 특이사항으로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 및 개발 현황: 본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 인근에 부곡TG가 있어 교통 접근성이 양호합니다. 삼동공원과 의왕삼동초등학교, 부곡중학교 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 비교적 인접해 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 지도상에서 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 부곡TG 인근 지역의 특성상 물류 및 일부 공장 시설이 혼재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 구조 및 특징: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 5층 건물 중 제2층 제202호이며, 2018년 11월 6일에 사용 승인되었습니다.

내부 이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 거실, 주방, 화장실, 방 3개로 이용 중입니다.

주요 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: 인근에 버스정류장이 있으며, 가까운 거리에 공원 및 학교가 위치하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 위험: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 지위를 승계하였으나, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인에게 인수되는 보증금이 없음을 의미하나, 관련 서류의 진위 및 법적 효력을 면밀히 재확인하는 것이 중요합니다. (확약서 제출일: 2026.1.16.)

건축물 노후도 및 시장 가치: 2018년 건축으로 비교적 신축 건물에 해당하지만, 주변에 건축 연도가 오래된 연립 및 빌라 거래 사례가 있어, 향후 자산 가치 변동 시 건축 연도가 중요한 요소가 될 수 있습니다.

지역 개발 및 규제 관련: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 다수의 용도지역 및 제한이 적용되므로, 향후 지역 개발이나 건축 행위 시 관련 법규 및 규제를 사전에 충분히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의왕시 삼동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 적절한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. HUG의 확약서 내용을 바탕으로 명확한 권리 관계 확인 후 입찰 참여를 고려해 볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 2018년에 건축된 비교적 신축 건물로, 즉시 입주 또는 임대가 가능한 장점이 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)로부터 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 받아 매수인이 인수해야 할 금전적 부담이 없는 상태입니다.

향후 주변 지역의 개발 계획 등을 고려할 때 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 신우연립(다동): 67.645㎡ (약 20.46평), 1984년 건축, 2층, 20,000만원 (2026.03)

* 영광빌라(8동): 45.81㎡ (약 13.86평), 1991년 건축, 3층, 12,500만원 (2026.03)

* 현준빌라: 59.79㎡ (약 18.09평), 2002년 건축, 1층, 22,000만원 (2026.05)

본건 물건은 47.98㎡ (약 14.51평) 면적에 2018년 건축된 도시형생활주택입니다. 이는 비교 대상 물건 중 가장 최신 축에 속합니다.

가장 최근 거래된 현준빌라(2002년 건축, 18.09평, 22,000만원)를 기준으로 시세를 추정해볼 때, 본건은 면적이 다소 작지만 건축 연도가 16년 더 최신이므로 평당 가격은 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

현준빌라의 시세(약 1,216만원/평)와 본건의 면적(14.51평)을 단순 곱하면 약 17,679만원이 됩니다. 그러나 최신 건축 연도를 고려하면 이보다 높은 가격이 합리적입니다.

감정가 22,700만원은 본건의 신축 연식 등을 고려한 적정 가치로 판단됩니다.

HUG의 보증금 인수 부담이 없는 점과 최신 건축 연도를 고려하여, 최근 최고가 거래 사례(현준빌라 22,000만원)와 감정가(22,700만원)를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 적절해 보입니다.

예상 입찰가: 22,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.