나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100859 [1] 경기도 의왕시 학의동 113 다원씨앤아이 에이동 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 학의동 소재 '천왕사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,
단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 일반 주택지대로서 제반 주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 정류장까
지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 에이동 1층 101호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 및 벽돌 붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, LP가스에 의한 난방설비, 엘레베이터설비, 지하주차장 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 납동측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접
함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-02-22), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(2019-02-22)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환
경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시
교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(포일배수구역)<하수도
법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>임.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 학의동 113번지, 113-1번지 양지상에 소재
하는 것으로 등재되어 있으나, 토지대장상 2020년 04월 06일자로 학의동 113-1번지는 113번
지에 합병된 것으로 되어 있는 바 경매진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권등기명령에 의거 임차보증금 439,000,000원 설정되어 있음.

물건 비고

1. 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 학의동 113번지, 113-1번지 양지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 토지대장상 113-1번지는 113번지에 합병된 것으로 되어 있음.
2. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.4.3.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100859 (1)

소재지: 경기도 의왕시 학의동 113 다원씨앤아이 에이동 1층 101호

건물명: 다원씨앤아이 A동 101호

토지면적: 55.86㎡ (약 16.9평)

건물면적: 68.01㎡ (약 20.6평)

건축년도: 2020년 1월 21일

용도: 도시형생활주택

감정가: 477,000,000원 (4억 7천 7백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

본건은 경기도 의왕시 학의동 소재 '천왕사' 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 일반 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 판단됩니다.

본건 토지는 남서측으로 약 8미터, 남동측으로 약 4미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물 중 A동 1층 101호이며, 내외관 상태는 보통으로 보입니다.

설비로는 위생 및 급배수 설비, LP가스 난방 설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

주변은 주택가로 형성되어 있으며, 대규모 산업단지나 혐오시설과의 인접성은 확인되지 않아 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2024년 12월 11일자 의왕시의 압류입니다.

말소기준권리보다 후순위인 소유권이전(신탁말소), 압류, 강제경매 등의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이지훈)

* 임차보증금: 439,000,000원

* 전입일자: 2021년 5월 7일

* 확정일자: 2021년 4월 7일

* 배당신고일자: 2023년 5월 18일

* 중요 사항 : 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.4.3. 제출)가 제출되었습니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한, 낙찰자는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하지 않게 됩니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 이를 뒷받침합니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 경우 면적 및 층수에 따라 평당 약 220만원에서 280만원 수준의 거래가를 형성하고 있습니다.

* 백운에버리스 (2022년식) 48.28㎡ (14.6평) 4층 2026년 4월 거래 35,000만원 (약 240만원/평)

* 백운에버리스 (2022년식) 41.32㎡ (12.5평) 5층 2026년 4월 거래 35,000만원 (약 280만원/평)

* 이룸타운힐하우스2 (2021년식) 51.15㎡ (15.5평) 2층 2026년 3월 거래 34,500만원 (약 222만원/평)

본건 건물면적은 68.01㎡ (20.6평)이며, 감정가는 477,000,000원입니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 231.5만원/평으로, 최근 거래된 유사 면적의 주택 시세 범위 내에 있는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 주거 지역에 위치하여 주변에 학교, 마트, 병원 등의 편의시설 접근성이 보통 수준으로 예상됩니다.

단지 내 엘리베이터 및 지하 주차장이 완비되어 있어 생활 편의성을 높입니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련 변수: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 실제 매각 진행 및 등기 말소 과정에서 예기치 못한 법적 쟁점이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 임차인 현황과 주의사항 간의 기재 내용 차이도 확인이 필요합니다.

* 토지 지번 관련 사항: 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 학의동 113번지와 113-1번지에 소재하는 것으로 되어 있으나, 토지대장상 113-1번지는 113번지에 합병된 것으로 되어 있습니다. 경매 진행 시 참고 사항으로 기재되어 있으나, 정확한 토지 이용 및 권리 관계 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 건축 연식(2020년)이 비교적 신축에 가까워 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 도시형 생활주택으로, 주거용 부동산으로서의 가치를 지니고 있습니다.

가장 중요한 쟁점은 대항력 있는 임차인 관련 사항으로, 주택도시보증공사의 확약서가 유효하다는 전제 하에 낙찰자가 인수하는 임차보증금 부담은 없을 것으로 보입니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크이자 동시에 낙찰자에게 유리한 요소로 작용할 수 있습니다.

토지 지번 관련 사항은 추가적인 확인이 필요하나, 일반적으로 경매 진행 시 명확히 처리되는 경우가 많습니다.

감정가는 주변 시세 대비 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 별도의 수리비 지출 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해, 임차보증금 인수 부담 없이 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 의왕시 지역의 잠재적인 부동산 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 수준의 감정가로, 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 477,000,000원이며, 주변 실거래가 분석 결과 평당 약 220만원에서 280만원 수준임을 고려할 때, 본건의 적정 시장가치는 약 457,000,000원에서 577,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가는 이 범위의 하단부에 위치하여 합리적인 수준입니다.

대항력 있는 임차인 관련 리스크가 주택도시보증공사의 확약으로 해소된다는 전제 하에, 경쟁 상황 및 본건의 가치를 고려하여 감정가 수준 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 480,000,000원 ~ 520,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.