나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100936 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 973-62 제이케이빌 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하임C&A · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""양지초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위환경은 다세대주택, 다가구주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주변환경의 사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제2층 제204호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지 대비 경사지의 장방형 토지로 도시형생활주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 상대보호구역(안양양지초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.9.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경100936 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 정보

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 973-62 제이케이빌 2층204호

* 건물명: 제이케이빌

* 용도: 도시형생활주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 38.90㎡ (약 11.77평)

* 토지지분: 38.9㎡ (약 11.77평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 36.99㎡ (약 11.19평)

* 건물지분: 36.99㎡ (약 11.19평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건축년도: 2018년 (준공 2019.12.02)

* 총 층수: 5층 (본건 2층)

1.3. 평가 정보

* 감정가: 239,000,000원

* 감정평가서 요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 양지초등학교 북동측 인근에 위치함.

* 주위 환경은 다세대주택, 다가구주택 및 아파트 등이 혼재하는 일반적인 주거지역임.

* 주변 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편임.

* 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 기타 용도지구/제한: 상대보호구역(안양양지초등학교), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 김연호 (2019.12.09)

* 소유권이전: 서은비 (2021.03.29, 매매 225,000,000원)

* 주택임차권: 김혜원 (2023.03.29 말소 예정, 권리금액 225,000,000원. 전입 2021.02.26, 확정 2021.01.29)

* 압류: 서울특별시 (2025.02.27 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.03.27 말소 예정, 사건번호 2025타경100936, 권리금액 225,000,000원)

* 말소기준권리: 압류 (서울특별시)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인: 김 )

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2021-02-26

* 확정일자: 2021-01-29

* 배당신고일자: 2023-03-29

* 비고: (주택도시보증공사는) 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.6.9) 제출되었음.

3.3. 권리 인수 여부

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (주택임차권은 말소 예정임)

* 인수 보증금: 0원 (주택도시보증공사에서 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하였으므로, 낙찰자는 임차인에게 추가로 보증금을 지급할 의무가 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

* 2026년 3월, 인근 지역 다세대주택 거래 사례 분석 결과:

* 안양동 995-29번지 (신축 1991년, 2층, 51.6㎡): 152,500,000원 (약 977만원/평)

* 안양동 822-59번지 (신축 2017년, 4층, 39.04㎡): 235,000,000원 (약 1,992만원/평)

* 안양동 387-24번지 (신축 2003년, 4층, 93.63㎡): 260,000,000원 (약 918만원/평)

* 본건(36.99㎡)과 유사한 면적(39.04㎡)의 거래 사례(235,000,000원)가 존재하며, 이는 감정가(239,000,000원)와 유사한 수준임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제2층 제204호

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등

* 창호: 새시창호

* 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 구비

5.2. 주변 편의시설

* 인근에 양지초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

* 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 리스크

* 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하였으나, 권리분석상 완전히 소멸되는 권리인지 최종 확인 필요. (주의사항에 명시된 확약서 내용이 중요한 판단 근거가 됨.)

* 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 낙찰 후 내부 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성 있음.

6.2. 기타 리스크

* 건물 노후화: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 필요성 검토.

* 토지 이용 규제: 제1종일반주거지역, 과밀억제권역 등 제반 규제가 있어 향후 재건축 또는 증축 시 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하며, 특히 주택도시보증공사의 임차권 관련 사항이 정리되어 낙찰자의 권리 부담이 적은 편입니다. 유사 면적의 거래 사례를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임차인 관련 확약서 내용의 법적 효력과 명도 절차 진행 시 원활한 협조가 중요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확화: 주택도시보증공사의 대항력 및 잔존 보증금 포기로 인해 낙찰 후 권리 인수 부담이 거의 없음.

* 합리적인 감정가: 유사 면적 거래 사례와 비교 시 감정가가 시장 가격과 부합하거나 다소 높게 형성되어 있을 수 있으나, 권리 부담이 적은 점을 감안하면 매력적인 투자 대상임.

* 주거 편의성: 초등학교 인접 등 주거 환경이 양호하며, 안양시 자체의 도시 발전 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 239,000,000원

* 주변 유사 면적 매물(39.04㎡) 2026년 3월 실거래가: 235,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

낙찰자가 부담해야 할 임차인의 보증금이 없는 점, 유사 면적의 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향을 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 관점: 감정가의 90% ~ 100% (약 215,100,000원 ~ 239,000,000원)

* 적극적 관점: 감정가의 100% ~ 105% (약 239,000,000원 ~ 250,950,000원)

종합적인 시장 상황과 본건의 명확한 권리관계를 감안하여, 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.