나이스옥션 법원경매 안양 2025타경458 [1] 경기도 과천시 부림동 46 시대빌딩 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2025.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 과천시 부림동 소재 '부림동주민센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하고 있어, 제반 주변여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지하철4호선 과천역, 노선버스정류장 소재하고 있
어 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 및 조적조 평슬라브지붕 5층 내 제1층 제105호로서,
(사용승인일: 1984.2.25.)

외벽: 타일붙임마감 등
내벽: 몰탈위 페인트 마감 및 인테리얼 마감 등
창호: 알루미늄새시 등으로 마감하였음.

이용상태

근린생활시설(상호: 에이피부동산중개컨설팅)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 정방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중로변, 북동측으로 소로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2015-05-19), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2022-10
-26)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(관문초등학교, 토지전산망
의 내용은 참고사항일뿐 반드시 교육청에 별도문의 바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경458 (1)

소재지: 경기도 과천시 부림동 46 시대빌딩 1층 105호

용도: 근린상가

감정가: 540,000,000원

토지면적: 7.87㎡ (약 2.38평)

토지지분: 7.866㎡ (약 2.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.79㎡ (약 6.30평)

건물지분: 20.79㎡ (약 6.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 과천시 부림동 소재 '부림동주민센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하고 있어 제반 주변 여건은 양호합니다.

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 과천시 부림동 소재 '부림동주민센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하고 있어, 제반 주변여건은 양호합니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 과천역 및 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트 및 조적조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제1층 제105호로, 1984년 2월 25일 사용승인되었습니다.

외벽: 타일붙임 마감 등

내벽: 몰탈위 페인트 마감 및 인테리어 마감 등

창호: 알루미늄 새시 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태

근린생활시설(상호: 에이피부동산중개컨설팅)로 현재 이용 중입니다.

* 설비내역

위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 화재 탐지 및 옥내 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접 대지와 등고 평탄한 정방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등

본건은 남동측으로 중로변, 북동측으로 소로변의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2015-05-19), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2022-10-26)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(관문초등학교), 과밀억제권역입니다.

* 혐오시설

주변 지역에서 직접적으로 본 물건과 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인근 지역의 특정 아파트 단지 분양 과정에서 쓰레기집하장 관련 논란이 있었던 사례가 있으며, 과천시 자원정화센터(소각시설)가 타 지역에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

집합건물 등기부 요약상 을1 근저당권(한국외환은행, 2001-11-12)이 말소기준권리로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 송

보증금: 100,000,000원

차임: 500,000원

전입(사업)일자: 2018-01-10

확정일자: 2018-01-10

배당신고일자: 2025-06-02

대항력: 없음

비고:

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 안 (스타파트너스주식회사)

보증금: 50,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2018-02-21

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 인수 대상이 아닙니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 집합건물 등기부 요약

주요 권리 사항으로는 소유권이전, 근저당권, 압류 등이 등재되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소된 상태입니다. 등기부채권 총액은 1,711,000,000원입니다.

* 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-07-13

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

비고:

1.3. 상권분석

본건은 근린생활시설로, 현재 부동산 중개업소로 이용 중입니다.

과천시 원도심 상권은 정부 부처 이전 이후 유동인구 감소로 인해 일부 상권이 위축된 측면이 있습니다.

하지만, 부림동 일대는 대규모 재개발(부림마을 등)이 추진되면서 미래 가치가 상승할 잠재력을 가지고 있습니다. 이러한 재개발 사업이 완료되면 지역 상권 전반의 활성화에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경

공동 주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 환경입니다.

* 교통

지하철 4호선 과천역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 편의시설

인근에 주민센터, 공원 등 생활 편의시설이 자리하고 있습니다.

* 향후 개발 가능성

부림마을 재개발 등 대규모 도시 정비 사업이 진행 중으로, 향후 주거 및 상업 환경의 변화가 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 도심 공동화 현상

정부청사 이전으로 인한 구도심 상권의 침체 가능성 및 유동인구 감소 추세는 단기적으로 상권 활성화에 부담이 될 수 있습니다.

* 건물 노후화

1984년에 건축된 건물로, 장기적인 관점에서 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상

전체 임대차 현황에 대한 정보가 일부 미상으로, 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

* 재개발 사업 진행 관련 불확실성

대규모 재개발 사업은 잠재적 가치 상승 요인이지만, 사업 지연 또는 변경 가능성 등 불확실성도 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 과천시 부림동의 대로변에 위치한 근린상가로, 지하철역 및 주요 도로 접근성이 우수하여 입지 조건은 양호합니다.

현재는 부동산 중개업소로 이용 중이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적습니다.

주변 상권은 일부 위축된 모습도 있으나, 대규모 재개발 사업이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승 및 상권 활성화 가능성이 높습니다.

다만, 건물 노후화 및 임대 관계 불확실성 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 입지

지하철 4호선 과천역 및 중로, 소로에 접한 대로변 위치로 접근성이 뛰어납니다.

* 향후 개발 잠재력

대규모 재개발 사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 및 미래 성장 가능성이 높습니다.

* 명도 용이

대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 540,000,000원을 기준으로, 인수해야 할 보증금이 없음을 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 시세 및 권리관계 재확인, 시장 분석, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 보수적인 접근으로 입찰가를 책정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.