나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100855 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 433-2 안양센트럴헤센 103동 16층1608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하임C&A · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양6동 행정복지센터"" 서측 인근에 소재하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주변환경의 사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 내 제16층 제1608호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 30m, 남동측으로 노폭 약 10m 및 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(2019-01-25)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100855 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 433-2, 안양센트럴헤센 103동 16층 1608호

건물명: 안양센트럴헤센

토지 면적: 7.12㎡ (약 2.15평)

건물 면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

건축 년도: 2020년

용도: 오피스텔

감정가: 192,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 허

2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양6동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

남서측으로 노폭 약 30m, 남동측으로 약 10m, 북동측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

해당 지역은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로1류, 소로3류에 접해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 채권자 허 의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 12월 6일 접수된 수원시의 압류입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 을구 1번 순위의 주택임차권(채권자 허민진)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

해당 임차인의 임대차보증금은 173,000,000원이며, 전입일자는 2022년 8월 29일, 확정일자는 2022년 7월 26일입니다.

물건명세서에 따르면, "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2024.09.04. 등기) 있음 (임대차보증금 173,000,000원, 전입 2022.08.29. 확정일자 2022.07.26.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 내용이 명시되어 있어, 인수 보증금 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

또한, 임차인 TSUCHIYAMIDORI는 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022년 8월 30일로 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 등 구체적인 금액 정보가 확인되지 않아 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 안양 센트럴 헤센은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물 내에서 유사 면적(29.37㎡)의 오피스텔이 2026년 4월 17일에 178,000,000원, 2026년 4월 18일에 180,000,000원에 거래되었습니다. 더 넓은 면적(47.33㎡)의 경우 2026년 5월 25일에 280,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본건의 감정가(192,000,000원)와 비교했을 때, 유사 면적의 최근 거래가는 감정가 수준이거나 다소 낮은 수준으로 파악됩니다.

주변 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 상권으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 24층 건물 중 16층에 위치하며, 오피스텔로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등 기본적인 생활 편의 시설이 구비되어 있습니다.

주변에 안양6동 행정복지센터 등 공공시설이 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 허민진의 보증금 173,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 경매 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

또한, 임차인 TSUCHIYAMIDORI는 대항력은 있으나 보증금액이 미상으로, 금액 확인 및 처리 과정에서 추가적인 위험 요소가 될 수 있습니다.

건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 안양시 만안구의 도심 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 173,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 최근 실거래가는 감정가 수준이지만, 인수해야 할 보증금을 고려하면 실질적인 취득 비용은 훨씬 높아질 수 있습니다. 투자자는 이 인수 보증금 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

안양시 중심 지역에 위치한 신축 오피스텔이라는 점이 긍정적입니다.

만약 인수 보증금 문제를 해결하거나, 배당으로 전액 변제될 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

안정적인 임대 수요가 예상되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 192,000,000원이며, 최근 유사 면적 매매가는 178,000,000원 ~ 180,000,000원 수준입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 허민진의 보증금 173,000,000원을 인수해야 할 위험이 존재합니다.

이러한 높은 인수 보증금 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 약 70% 수준인 134,400,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

본 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 예상 취득 비용은 입찰가 134,400,000원에 인수 보증금 173,000,000원을 합산하여 약 307,400,000원이 될 수 있습니다. 따라서 낙찰 후 예상 총 비용이 현재 시세 및 투자 수익률 분석에 부합하는지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.