나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100786 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 976-23 그린힐빌리지 비동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '양지초등학교' 동북측 인근에 위치하며
주위는 단독 및 다세대주택, 주상용건물, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재
하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통
여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 내 4층 402호로서,
외벽 : 드라이비트 스톤코트, 석재치장붙임 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 주거(방2, 드레스룸, 거실, 주방/식당, 욕실 등)용임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(안양양지
초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.), 대기관리권역,
교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 준보전산지,
과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 주거용임, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 6. 9.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안양지원 2025타경100786 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 976-23 그린힐빌리지 비동 4층402호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

1.3. 면적 정보

건물 전용면적: 47.71㎡ (약 14.43평)

토지 지분면적: 30.0625㎡ (약 9.09평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 230,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '양지초등학교' 동북측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 주상용건물, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.

2.3. 지역 지구

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역(안양양지초등학교), 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 준보전산지, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

집합건물 등기부 요약상 확인된 주요 권리로는 소유권 이전 등기, 주택임차권, 강제경매 개시결정 등이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤경완

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-19

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 임대관계 등은 미상으로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 정동한)

보증금: 211,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-12-16

확정일자: 2019-11-12

배당신고일자: 2023-12-21

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기사항으로 확인됩니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 2월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(채권액 228,885,862원)입니다.

3.4. 인수되는 권리

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 9일자로 주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 매각 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2017년에 건축된 '알프스타운'(전용면적 60.84㎡)이 2026년 7월 2일 320,000,000원에, '미영팰리스'(전용면적 60.33㎡)가 2026년 7월 6일 285,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 47.71㎡로, 최근 시세와 비교 시 감정가 230,000,000원은 합리적인 수준으로 평가됩니다.

주변에 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 편의시설

본건은 2017년에 건축된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층에 위치한 도시형생활주택입니다.

내부 구조는 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실 등으로 구성되어 있으며, 주거용으로 이용 중입니다.

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 양지초등학교가 위치하고 있으며, 주거 및 근린생활시설 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 제공된 자료 내에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사로부터 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 임차인 윤경완의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 표시되어 있으며 대항력이 있는 것으로 기재되어 있어 이에 대한 정확한 권리관계 및 인수 여부를 추가적으로 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 다만, 해당 임차인의 전입일자(2024년)가 소유권 이전 및 강제경매 개시결정일보다 늦어 대항력의 효력에 제한이 있을 가능성이 높습니다.

6.2. 기타 리스크

본건은 도시지역 내 제1종일반주거지역, 상대보호구역 등에 속해 있어 향후 건물 이용 및 건축에 있어 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2017년 건축)인 도시형생활주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 및 편의시설을 갖추고 있습니다.

핵심적인 권리 분석 사항은 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서로, 매수인이 인수해야 할 임대차 보증금 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 윤경완 씨의 권리 관계는 명확한 검토가 필요하며, 현 시세 대비 감정가 수준이 적정하여 투자 가치를 판단할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2017년 준공)

* 대항력 포기 확약으로 인한 임차보증금 인수 부담 없음 (주택도시보증공사 관련)

* 합리적인 감정가 수준 및 주변 시세와의 연관성

* 안양시 만안구 내 주거지로서의 입지

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 및 건축 연도의 인근 다세대주택 시세(약 470만~530만원/㎡)와 본건의 전용면적(47.71㎡)을 고려할 때, 감정가 230,000,000원(약 482만원/㎡)은 시세 대비 경쟁력 있는 수준입니다.

주택도시보증공사의 임대차보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 220,000,000원에서 235,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 임차인 윤경완 씨의 권리 관계에 대한 최종적인 법률 검토 후 입찰가를 최종 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.