나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100773 [1] 경기 군포시 산본동 1156-1 주공4단지 406동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 군포시 산본동 소재 ""오금초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각
급학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 전철역(수리산역-4호선)이
소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 슬래브 15층 건물 내 제1층 제109호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인트칠 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설
비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 7차선 포장도로 및 북동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접
합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역), 역사문화환
경보존지역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발
178.21m이하 위탁), 과밀억제지역, 과밀억제지역(2022-09-06), 과밀억제권역(2022-09-06)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경100773 (1)

소재지: 경기 군포시 산본동 1156-1 주공4단지 406동 1층 109호

용도: 아파트

감정가: 484,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

토지지분: 59.8㎡ (약 18.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.66㎡ (약 15.63평)

건물지분: 51.66㎡ (약 15.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물명: 산본4단지한라1차

구조: 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 슬래브 15층 건물 내 1층 109호

사용승인일: 1992년 04월 15일

총동수: 10동

총세대수: 1248세대

최고층: 15층

건물 총 면적 (406동): 41,231.34㎡

주차대수: 총 380대 (지상 12대, 지하 18대)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

경기도 군포시 산본동 소재 "오금초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통

본건까지 차량 출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 수리산역이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

2.3. 도로

본건 북서측으로 왕복 7차선 포장도로 및 북동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 04월 28일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을9)임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2022년 05월 03일

* 확정일자: 2022년 03월 22일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025년 03월 05일

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 경매로 인해 임차권은 소멸될 것으로 보임.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됨.

3.4. 등기부요약

등기부상 확인된 주요 권리 현황은 다음과 같음.

* 근저당권 (말소기준권리): 한국자산관리공사 (2022-04-28)

* 근저당권: 우리금융캐피탈주식회사 (2022-08-05, 말소)

* 주택임차권: 서승희 (2022-05-03 전입, 2024-03-21 확정, 말소)

* 가압류: 국민은행 (2024-09-05, 말소), 신용보증기금 (2024-10-14, 말소), 경기신용보증재단 (2024-10-25, 말소), 토스뱅크 (2025-03-13, 말소)

* 압류: 수원시 (2024-12-04, 말소), 화성세무서장 (2024-12-20, 말소)

* 임의경매개시결정: 한국자산관리공사 (2025-02-13)

등기부채권 총액: 845,525,118원

4. 상권분석

4.1. 주위환경

본건은 아파트 단지, 각급 학교(오금초등학교 인근), 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역에 위치함.

4.2. 토지이용계획

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 대로1류(폭 35m~40m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m) 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역

5. 생활정보

5.1. 교육

* 오금초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의시설

* 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 편리함.

5.3. 복리시설

* 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 임차인 서 의 경우 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 낙찰자가 인수하지 않아도 됨. 인수 보증금은 0원으로 분석됨.

6.2. 물건상 리스크

* 1층에 위치하여 저층 특유의 단점(채광, 소음, 보안 등)이 있을 수 있으나, 이는 개인 선호도에 따라 다르게 평가될 수 있음.

* 토지이용계획상 비행안전제3구역 등 일부 제한사항이 존재함.

6.3. 기타 리스크

* 지도 등 외부 지도 서비스에서 주변 시설 검색을 통한 혐오시설 포함 여부는 본 보고서에서 확인할 수 없음. 제공된 정보 내에서는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없음.

7. 종합의견

본건은 지하철 4호선 수리산역과 초등학교가 인접하여 교통 및 교육 환경이 우수한 단지 내 아파트임. 감정가는 484,000,000원이며, 최근 동일 면적 물건이 49,700,000,000원(4억 9천 7백만원)에 거래된 사례가 있어 시세 대비 합리적인 감정가로 판단됨. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없다는 점이 권리분석상 큰 장점임.

8. 투자포인트

* 우수한 교통망: 수리산역(4호선) 인근으로 대중교통 이용이 편리함.

* 생활 편의성: 오금초등학교 및 다양한 근린생활시설이 인접하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

* 권리관계 안전: 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 낙찰자의 권리 인수 부담이 없음.

* 시세 상승 잠재력: 군포시 산본동 지역의 꾸준한 주거 선호도와 향후 개발 가능성을 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있음.

9. 예상입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(51.66㎡)의 4층 물건이 2026년 7월 5일에 497,000,000원에 거래되었음. 본건은 1층으로, 층수 차이를 감안할 때 보수적으로 접근할 필요가 있음. 감정가 484,000,000원 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 475,000,000원에서 485,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적임.

본 보고서의 예상 입찰가는 480,000,000원임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.