나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100757 [1] 경기도 의왕시 청계동 437 청계437 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 청계동 소재 '북청계IC' 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대
주택, 공원, 농경지, 임야 등이 혼재하는 주택지대로, 제반 주변여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재 하고 있어 제반 교통여건
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2020.12.01.)

외벽: 치장 벽돌쌓기 및 페이팅 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등
창호: 샷시 창호 임.

이용상태

도시형 생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2015-07-23), 가축사육제한구역(전부
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개
선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법
>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관
한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구
역(포일배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적
인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

물건 비고

도시형 생활주택으로 이용중임. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 6. 9.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100757 (1)

소재지: 경기도 의왕시 청계동 437 청계437 2층202호 (경기도 의왕시 청계로 207-9)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건물 사용승인일: 2020.12.01.

감정가: 338,000,000원

토지면적: 82.90㎡ (약 25.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.78㎡ (약 15.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의왕시 청계동 소재 '북청계IC' 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 공원, 농경지, 임야 등이 혼재하는 주택지대로, 제반 주변여건은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통임.

토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 대기환경규제지역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 배수구역(포일배수구역), 하수처리구역(포일처리구역).

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

말소기준권리: 압류 (의정부세무서장, 2023-06-16)

총 등기부채권액: 299,000,000원

주요 권리내역:

소유권보존 (박미건, 2020-12-02)

소유권이전 (유선옥, 2021-02-25, 매매 300,000,000원)

주택임차권 (서석훈, 2021-02-25, 보증금 299,000,000원, 전입 2021-10-20, 확정 2021-09-13, 배당신고 2023-10-24) - 본 건 매각 시 말소 예정.

압류 (의정부세무서장, 2023-06-16)

압류 (의왕시, 2024-04-04)

강제경매 (주택도시보증공사, 2025-02-07, 채권액 299,000,000원) - 본 경매 신청 채권자.

압류 (서울특별시, 2025-03-11)

임차인 현황:

* 주택임차권 승계인: 주택도시보증공사 (서석훈)

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-20

* 확정일자: 2021-09-13

* 배당신고일자: 2023-10-24

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 우선변제권만 주장하며 대항력 포기)

* 비고: HUG 인수조건 변경. 본 건 매각 조건으로 주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었음.

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석:

'로체샤르빌청계2차' (2022년 준공, 다세대):

2026년 7월 17일: 4층, 전용면적 84.79㎡, 43,000만원 거래 (㎡당 약 507,135원).

2026년 7월 11일: 2층, 전용면적 84.61㎡, 42,500만원 거래 (㎡당 약 502,364원).

'BRICKS627' (2018년 준공, 다세대):

2026년 7월 19일: 2층, 전용면적 71.53㎡, 34,800만원 거래 (㎡당 약 486,500원).

분석:

본건과 유사한 도시형생활주택(단지형다세대)의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 신축 건물(2022년 준공)의 경우 전용면적 약 84㎡ 기준 42,500만원 ~ 43,000만원 선에서 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 50만 원 수준입니다.

비교적 연식이 있는 건물(2018년 준공)의 경우, 전용면적 약 71㎡ 기준 34,800만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 48.6만 원 수준입니다.

본건 물건의 전용면적(51.78㎡)을 최근 거래 사례의 ㎡당 단가에 적용 시, 예상 시세는 약 25,200만원 ~ 26,200만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 338,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 내 제2층 제202호.

외벽: 치장 벽돌쌓기 및 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

창호: 샷시 창호 임.

이용상태: 도시형 생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

건축물 정보:

총 동 연면적: 475.36㎡ (약 143.8평)

대지 면적: 317㎡ (약 95.9평)

건축 면적: 185.67㎡ (약 56.1평)

건폐율: 58.57%

용적률: 149.96%

사용승인일: 2020.12.01.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 사항:

주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고, 보증금 잔액에 대한 매수인에게의 청구권을 포기한다는 확약서가 제출되어 있습니다. 이는 매수인에게 임대차보증금반환 채무 부담이 없음을 의미하나, 확약서의 효력 및 해석에 대한 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

임대관계가 미상인 점 (확약서 내용이 없을 경우의 잠재적 리스크).

현장 조사 제약:

거주인의 폐문부재로 내부 상태를 외부에서 관찰, 탐문, 표준적인 상황에 의하여 파악했습니다. 내부 구조 및 상태에 대한 정확한 파악이 어려우므로, 경매 진행 시 이를 감안해야 합니다.

건축물 용도 및 제한:

도시형생활주택으로 이용 중이나, 토지이용계획상 다양한 규제(가축사육제한, 대기관리권역 등)가 존재합니다.

혐오시설:

주변 지역에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 의왕시 청계동에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 2020년 12월 사용승인된 비교적 신축 건물의 2층 물건입니다. 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

가장 중요한 권리분석상 특징은 주택임차인(HUG 승계)이 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 추가적인 보증금 반환 청구를 하지 않고, 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 점입니다. 이는 매수인에게 임대차보증금 인수 부담이 없음을 명확히 하는 긍정적인 요소입니다.

다만, 현장 조사 시 거주인의 부재로 인해 내부 상태를 상세히 파악하지 못한 점, 임대관계가 미상이라는 점 등은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 감정가(338,000,000원) 대비 실거래가는 낮은 수준(약 250,000,000원 ~ 260,000,000원)으로 나타나, 시세 차익을 노리는 투자 관점에서는 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

HUG의 대항력 및 잔여 보증금 반환 채무 포기 확약으로 매수인의 보증금 인수 부담이 없음.

2020년 준공으로 비교적 최신 건축물.

단지형 다세대 주택으로 관리 상태 양호 예상.

차량 접근 용이 및 인근 버스정류장 소재로 교통 여건 보통.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 물건들이 ㎡당 약 48.6만원 ~ 50.7만원 수준에서 거래되었으며, 이를 본건 전용면적(51.78㎡)에 적용 시 약 25,200만원 ~ 26,200만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 338,000,000원으로, 현재 시장가 대비 높은 편으로 보입니다.

HUG의 채권액(299,000,000원)과 매수인의 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 시세가 반영된 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

권리상 인수 부담이 없고, 최근 실거래가를 반영하여, 280,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제시합니다. (경쟁 강도 및 현장 조사 결과에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.