나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100804 [1] 경기도 안양시 만안구 석수동 182-2 석수이-편한세상아파트 113동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 '삼성초등학교' 남동측 인근에 위치하며
주위는 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 북서측 근거
리에는 지하철 1호선 ""관악역""이 위치하고 있는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 금속기와잇기지붕 24층건 내 7층 703호로서,
외벽 : 콘크리트처리후 수성페인팅
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내
소화전설비, 지상 및 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 부정형 평지로서 평탄하며, 아파트 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로를 통하여 동북측 외곽 간선도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 석수동 182-2
도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉),
대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역,
역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 철도보호지구(국가철도공단에 문의
바람), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

- 석수동 182-24
도시지역, 제3종일반주거지역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류,
도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경100804 (1)

감정가: 593,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 키움저축은행 (키OOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안양시 만안구 석수동 182-2 석수이-편한세상아파트 113동 7층 703호

용도: 아파트

토지면적: 27.12㎡ (약 8.21평)

건물면적: 84.87㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동에 소재하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 삼성초등학교가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 1호선 관악역이 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 금속기와잇기지붕 24층 건물 내 7층 703호입니다. 외벽은 콘크리트 처리 후 수성페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창으로 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

2필 일단지의 부정형 평지로서 평탄하며, 아파트 등 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 간선도로와 연계됩니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

석수동 182-2: 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

석수동 182-24: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2022년 03월 21일 접수된 키움저축은행의 근저당권(채권최고액 777,600,000원)입니다. 본 매각으로 인해 해당 근저당권, 이후 접수된 모든 가압류 및 임의경매 개시결정 등기 등이 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '지상권개요:' 항목에 특이사항 없음)

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

임대관계 등 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 아파트는 삼성초등학교 인근에 위치하며, 주변에 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 단지 바로 옆으로 수도권 전철 1호선이 지나가는 등 교통이 편리하며, 인근에 U마트 안양점 등 편의시설이 있습니다.

혐오시설 관련:

주변 지역에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 그러나 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 역사문화환경보존지역, 철도보호지구 등에 해당되는 점은 향후 개발이나 이용에 일부 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 안양시청 고시 공고에 따르면 석수하수처리장 사업이 완료되었다는 내용이 있으나, 현재 대상 물건과의 직접적인 관련성 및 영향은 불명확합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 석수e-편한세상

사용승인일: 2002년 5월 30일

총 세대수: 1,908세대 (20개 동)

최고층: 27층 (건축물대장상 24층)

주차대수: 총 2,201대 (지상 30대, 지하 39대 - 제공된 아파트 정보 기준, 건축물대장상 총 주차대수 2,201대, 지하 기계식 1,884대, 지상 기계식 317대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

5.2. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 중 유사 면적(84.87㎡)의 아파트가 700,000,000원(7억원)에 거래되었습니다. 감정가 593,000,000원 대비 높은 시세 수준을 보이고 있습니다. 다른 면적대의 거래 사례로는 59.88㎡가 62,900,000원(6.29억원), 60㎡가 63,000,000원(6.3억원)에 거래된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계 및 보증금액이 미상인 점은 명도 저항 또는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지이용계획상 제한 사항: 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

* 아파트 노후도: 2002년 준공되어 24년차 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 시점을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 여건: 1호선 관악역 도보 접근 및 간선도로 인접으로 우수한 교통망을 자랑합니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변 학교, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대감이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구 석수동에 위치한 석수e-편한세상 아파트 113동 703호로, 주변 교통 및 생활 편의시설이 우수하며, 1호선 관악역을 이용하기 편리합니다. 아파트 단지 규모가 크고 관리가 잘 되고 있으며, 2026년 7월에 거래된 유사 면적의 실거래가가 7억원 수준임을 감안할 때, 5.93억원의 감정가는 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 인수되는 보증금이 0원인 점은 명도 진행 시 주의가 필요하며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 명도 계획 수립이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 593,000,000원이나, 최근 84.87㎡ 면적의 실거래가 700,000,000원을 고려할 때, 최소 650,000,000원 이상을 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 하며, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.