나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100819 [1] 경기도 군포시 대야미동 645-14 더웰대야미 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2025.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 군포시 대야미동 소재 ""군포대야초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 전철역(대야미역-4호선)이
소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인트칠 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화
전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육
제한구역(2013-10-15)(전부제한구역), 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비
행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁), 과밀억제지역, 과밀억제지역(2022-09-06), 과
밀억제권역(2022-09-06)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.5.26.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경100819 (1)

소재지: 경기도 군포시 대야미동 645-14 더웰대야미 3층301호

용도: 오피스텔

건축년도: 2020년 (사용승인일: 2020년 11월 27일)

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.84㎡ (약 4.49평)

토지 지분: 14.842㎡ (약 4.49평)

건물면적: 53.47㎡ (약 16.17평) (전용면적 약 52.435㎡)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 237,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 군포시 대야미동에 소재하며, "군포대야초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 대야미역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사더웰 (2020-12-04)

* 소유권 이전: 주현식 (2021-06-29)

* 주택 임차권: 이은지 (보증금 235,000,000원) (2021-06-29 전입, 2021-05-24 확정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 235,000,000원) (2025-02-25 접수, 수원지방법원 안양지원 2025타경100819)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인: 이은지)

* 보증금: 235,000,000원

* 전입일자: 2021-06-29

* 확정일자: 2021-05-24

* 배당신고일자: 2023-07-10

* 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 결과

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.5.26.)가 제출되었습니다.

이에 따라 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계: 0원.

따라서 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 군포시 대야미동 일대는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 복합 지역입니다.

최근 대야미 공공주택지구 개발이 진행됨에 따라 젊은 부부층의 유입이 증가하며 지역 활성화가 기대됩니다.

4.2. 주변 시설

* 주요 시설: 군포대야초등학교 인근에 위치합니다.

* 접근 도로: 본건 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 4호선 대야미역이 도보 거리에 있으며, 다수의 노선버스가 운행되어 서울 강남 및 주요 도심으로의 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건축 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제3층 제301호입니다.

* 외벽: 석재붙임 및 페인트 마감.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

제공된 정보에 따르면 임차인(이은지)은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 사고에 따라 권리를 승계하였습니다.

다만, HUG는 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였기에, 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

그럼에도 불구하고, HUG와의 계약 조건 변경 및 확약서 제출 내용은 복잡한 권리관계의 일부이므로, 최종 잔금 납부 전까지 관련 내용 변동 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 대야미 공공주택지구 개발과 관련하여 안골천 정비 사업이 진행 중이나, 지구 외부 구간 정비 미비로 인한 물난리 우려가 제기된 바 있습니다. 다만, 본건 물건 자체와 직접적인 관련성은 낮을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 군포시 대야미동에 위치한 더웰대야미 오피스텔로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

지하철 4호선 대야미역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 인프라도 보통 수준입니다.

건물 자체의 구조 및 설비는 일반적인 오피스텔 수준으로 양호한 편입니다.

권리분석상 복잡했던 임차인 관련 사항이 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 명확히 정리되었습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 4호선 대야미역 이용이 용이하여 출퇴근 및 수도권 이동이 편리합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공되어 비교적 최신식 건물로 유지 관리가 용이합니다.

* 권리관계 명확: HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 해소되어 권리관계가 명확합니다.

* 향후 개발 가치: 대야미 공공주택지구 개발 등 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 237,000,000원

* 최근 실거래가: 2025년 1월 18일, 동일 건물(더웰대야미) 4층 401호(면적 52.435㎡)가 260,000,000원에 거래되었습니다.

* 시세 분석: 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어, 시세 반영이 중요합니다.

* 인수 보증금: 0원

종합 의견: 본 물건은 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있으며, 권리관계가 명확히 정리된 점을 고려할 때, 최근 거래된 260,000,000원을 기준으로 하여 약 105% ~ 109% 수준인 250,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁률을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.