나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100433 [1] 경기도 의왕시 삼동 OOOOO OOOOOOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상 · 평가일 2025.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 의왕시 삼동, 부곡동주민센터 남서측 인근에 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
다세대주택, 소규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 어우러진 일반주거지대임.

교통상황

간선도로인 덕영대로까지 400미터 거리이고, 900미터 거리에 1호선 의왕역이 있어
대중교통시설 및 간선도로 접근성 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 아파트의 제1층으로서
외벽 : 모르터위 페인트칠 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등,
창호 : 샛시창호임.

이용상태

아파트 단위세대로서 방(3개), 욕실(2개), 거실, 주방, 다용도실 등으로 구성되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 부정형 평지로서, 아파트 1동의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

폭 8~10미터 포장도로와 접하여 승용차 접근 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

121-6번지:
제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉),
가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(2012-10-15), 생활소음진동관리지역,
상대보호구역(부곡중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제지역,
생활소음진동관리지역, 소하천예정지(2019-12-27), 과밀억제권역,
배수구역(부곡배수구역), 하수처리구역(부곡처리구역), 교통기타용도지역지구미분류
비행안전제3구역(전술)(해발 178.21m 고도제한 이하 위탁(2015. 12. 21.)).
564번지:
제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(2012-10-15),
상대보호구역(부곡중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제지역,
생활소음진동관리지역, 소하천예정지(2019-12-27), 과밀억제권역,
배수구역(부곡배수구역), 하수처리구역(부곡처리구역), 교통기타용도지역지구미분류
비행안전제3구역(전술)(해발 178.21m 고도제한 이하 위탁(2015. 12. 21.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 안양지원 2025타경100433 (1)

소재지: 경기도 의왕시 삼동 121-6 운양까치아파트 1층 104호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 6300.00㎡ (약 1,905.75평)

토지지분: 36.6849㎡ (약 11.10평)

건물면적: 82.56㎡ (약 25.00평)

건물지분: 82.56㎡ (약 25.00평)

아파트 전용면적: 82.56㎡ (약 25.00평) [cite: Input data]

아파트 분양면적: 제공된 정보로는 확인 불가

건축년도: 1992년 (사용승인일: 1992-06-16)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 333,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

경기도 의왕시 삼동, 부곡동주민센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 어우러진 일반 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

간선도로인 덕영대로까지 400미터 거리이며, 900미터 거리에 1호선 의왕역이 있어 대중교통시설 및 간선도로 접근성이 무난합니다.

2.3. 인접 도로 상태

폭 8~10미터 포장도로와 접하여 승용차 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 1월 16일 접수된 수원지방법원 안양지원의 강제경매개시결정(2025타경100433)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 주택임차권 (을15)이 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

모든 압류 및 강제경매, 근저당 등의 권리는 말소기준권리 이하 순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서종철 (서OO)

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 29일

* 확정일자: 2022년 3월 31일

* 배당신고일자: 2024년 5월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 15번 주택임차권 등기. 매각으로 인해 말소되지 않으며, 보증금 330,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 의왕시 삼동의 일반 주거지역 내에 위치하며, 주거 밀집 지역의 특성을 가지고 있습니다. 인근에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 의왕역을 중심으로 형성된 상권을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

해당 물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 아파트 중 1층에 위치합니다.

내부 구성은 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 다용도실 등으로 이루어져 있습니다.

위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

부곡동 주민센터가 인근에 위치하고 있습니다.

주변에 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 서종철 씨의 보증금 330,000,000원입니다. 이 금액은 매각으로 소멸되지 않으므로, 낙찰자가 전액 인수해야 합니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인의 부담이 됩니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

해당 부지(121-6번지)는 제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되고, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부곡중학교), 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 소하천 예정지, 배수구역, 하수처리구역, 비행안전제3구역(전술) 등 다양한 도시계획 및 개발 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지와 직접적으로 인접하거나 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의왕시 삼동에 위치한 아파트로, 1층이라는 장점과 82.56㎡의 전용면적을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징은 330,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 매수인이 해당 금액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실제 매수인의 부담 총액을 높이는 요인이 되므로, 입찰 전 권리관계 및 인수되는 보증금액을 철저히 파악해야 합니다. 입지 및 교통 여건은 준수하나, 인수 보증금으로 인해 잠재적 투자 수익률을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 의왕역 인근 역세권 단지로 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 1층 세대로 계단 이용이 불편한 노인이나 어린이가 있는 가구에 선호될 수 있음.

* 아파트 단지 자체는 1992년에 건축되었으나, 지속적인 관리를 통해 현재까지 주거 기능 유지.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 본 물건과 동일 면적(82.56㎡)의 아파트는 2024년 3월 15일에 322,000,000원, 2024년 5월 22일에 335,000,000원에 실거래되었습니다.

감정가는 333,000,000원으로 최근 최고가와 유사한 수준입니다.

본 물건의 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 330,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 따라서, 희망 낙찰가는 인수되는 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 합니다.

* 최근 실거래가(82.56㎡ 기준): 약 322,000,000원 ~ 335,000,000원

* 인수 보증금: 330,000,000원

상기 정보를 바탕으로, 인수되는 보증금을 고려했을 때, 합리적인 희망 낙찰가 범위는 다음과 같습니다.

희망 낙찰가 범위: 330,000,000원 ~ 340,000,000원

이는 임차인 보증금 330,000,000원을 별도로 인수함을 전제로 한 금액입니다. 따라서, 총 부담액은 '희망 낙찰가 + 330,000,000원'이 됩니다. 입찰 시에는 임차인의 배당 여부 및 금액을 재확인하여 실제 인수될 보증금 잔액을 최종적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.