나이스옥션 법원경매 안양 2025타경168 [1] 경기도 군포시 당동 923 대흥아파트 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 지하철 1호선 ""당정역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 지하철 1호선 ""당정역""과 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조평스래브지붕 지하3층 / 지상24층 내 제5층 제505호로서
(사용승인일: 1998.02.27)

외벽: 몰탈 위 페인트 마감등입니다.
창호: 샷시 이중창호등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비. 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 건부지로 사용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 4면이 포장도로와 접하고있으며, 동측 중로3류의 포장도로를 통해 단지내부와 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-09-27), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경168 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 923 대흥아파트 5층 505호

용도: 아파트

감정가: 303,000,000원

토지면적: 18.95㎡ (약 5.73평)

건물면적: 59.61㎡ (약 18.03평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 군포시 당동 지하철 1호선 '당정역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 지하철 1호선 '당정역'과 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합. 가축사육제한구역, 과밀억제지역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건으로 채권자는 이OO입니다.

* 말소기준권리: 수원지방법원 안양지원의 가압류(2023.04.25. 접수, 권리자: 양철승)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김기후(2000.06.08.) -> 김진철 외 1명(2016.07.05.) -> 임한나(2020.04.29.)

* 가압류: 양철승(2023.04.25.), 양철승(2023.04.28.) - 이들은 말소될 예정입니다.

* 강제경매: 이우경(2025.02.12.) - 본 경매 개시 결정이며, 채권자가 임차인으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이우경

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 18일

* 확정일자: 2022년 6월 3일

* 대항력: 있음 (본건 매수인에게 대항 가능)

* 특이사항: 을구 13번 순위 주택임차권 등기(2024.08.26.) 되어 있으며, 해당 임차인은 대항력이 있어 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수되는 권리: 을구 13번 주택임차권 (금액: 320,000,000원) - 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액 인수.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 아파트단지, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역 내에 위치하고 있습니다. 인근에 지하철 1호선 '당정역'이 있어 역세권의 이점을 가지며, 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 평스래브지붕 지하 3층/지상 24층 건물 중 제5층 제505호 (사용승인일: 1998년 2월 27일)

* 설비내역: 급배수, 전기, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 단지 정보: 대흥아파트는 총 147세대 규모이며, 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다. (총 주차 대수: 163대)

* 주변 시설: 현재까지 파악된 바로는 본건 주위에 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이우경 씨의 보증금 320,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 본건의 감정가 및 최근 거래가는 임차인 보증금보다 낮으므로, 낙찰받더라도 임차보증금 상당액을 추가로 부담해야 할 가능성이 높습니다.

* 건축 연식: 1998년 사용 승인으로 약 28년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 시설 교체 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 당정역 인근의 주거지역에 위치한 아파트입니다. 교통 및 생활 여건은 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 인수될 수 있는 금액이 상당하여, 철저한 권리분석과 예상 총 인수 금액 산정이 필수적입니다. 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다 하더라도, 임차인 보증금 인수분을 고려하면 실질적인 매입 가격은 높아질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 당정역 역세권 입지로 향후 역 주변 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 안양, 군포 일대 주거 수요 꾸준.

* 1998년 준공된 대흥아파트는 지역 내에서 인지도가 있는 단지입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 303,000,000원

* 최근 실거래가 (59.61㎡ 면적 기준): 2025년 6월 315,000,000원, 2025년 11월 300,000,000원.

* 시세 분석: 최근 59.61㎡ 면적의 거래가는 300,000,000원 ~ 315,000,000원 수준이며, 본건의 감정가 303,000,000원은 시세와 부합하는 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정: 대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원 인수 부담이 존재하므로, 입찰가는 보수적으로 산정해야 합니다. 임차인 보증금 총액이 현재 시장 가격보다 높으므로, 낙찰 시 임차보증금 잔액을 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 예상 입찰가는 시장 가격 범위를 고려하되, 인수되는 보증금을 감안하여 책정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 285,000,000원 ~ 290,000,000원

* 참고: 상기 예상 입찰가는 본 경매에서 입찰하고자 하는 금액이며, 실제 총 매입 비용은 낙찰가에 인수되는 임차보증금 잔액(320,000,000원에서 배당받는 금액을 제외한 부분)을 합산해야 합니다. 따라서 총 매입 비용은 본건의 실질적인 가치 평가 시 매우 중요한 고려사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.