나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100941 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 622-342 어반휴플러스 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안감정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 오
피스텔, 점포, 음식점, 숙박업소, 농산물시장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 근거리에 전철역이 소재하여 대
중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 18층 중 2층 204호로서
외벽 : 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 소로1류, 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(샤론유치원.세부사항은 안양과
천교육지원청에 문의 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부
사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로
법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활
용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단에 문의 바
람)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2022.05.17일 수원지방법원 안양지원의 임차권등기명령(2022카임
10059)으로 2022.06.24일자로 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

-임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.05.04.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안양지원 2025타경100941 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 622-342, 어반휴플러스 2층 204호

용도: 오피스텔

건축물명: 어반휴플러스

준공연도: 2018년

총층수: 18층 (본건 2층)

세대수: 71세대

1.3. 면적 및 가치

감정가: 336,000,000원

토지면적: 12.15㎡ (약 3.68평)

토지지분: 12.155㎡ (약 3.68평)

건물면적: 71.32㎡ (약 21.58평)

건물지분: 71.32㎡ (약 21.58평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 특별 사항

주요 특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서(2026.05.04.) 제출됨. 이에 따라 인수 보증금은 0원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 점포, 음식점, 숙박업소, 농산물시장, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재합니다.

근거리에 전철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

주변으로 소로1류 및 중로1류 도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용계획

* 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구

* 접합 도로: 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)

* 법적 제한 사항: 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(샤론유치원, 안양초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2020년 12월 28일자 오정자 근저당권 (328,000,000원)

본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 권리 분석 및 인수 여부

임차인: 조 (보증금 280,000,000원, 차임 0원)

전입일자: 2020년 5월 15일

확정일자: 2020년 4월 8일

주택도시보증공사(HUG)가 임차권을 승계하였으나, 매수인에게 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 인수 보증금은 0원이며, 임차인의 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 기타 권리 분석

등기사항전부증명서상 가압류(주택도시보증공사 1,396,000,000원), 압류(서초세무서장, 안양시, 용산세무서장) 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

총 채무액이 2,004,000,000원으로 매우 높으나, 이는 채권자(주택도시보증공사)가 적극적으로 경매를 진행하고 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 안양동 일대는 전통적으로 상업 시설과 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

오피스텔, 상가, 소매점, 음식점 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준하며, 배후 수요가 풍부합니다.

안양초등학교 인근으로 교육 시설이 위치하고 있어, 학생 및 학부모를 대상으로 한 업종에 대한 수요도 존재합니다.

4.2. 편의 및 생활 기반 시설

지역 내에는 다양한 종류의 근린생활시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

농산물시장 등 지역 특색을 보여주는 시설도 인접해 있습니다.

교육 환경 보호구역 내에 위치하여 학교 주변의 쾌적한 환경이 유지되고 있으며, 혐오시설 입점 가능성은 매우 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 지상 18층, 지하 3층 규모입니다.

본건(204호)은 2층에 위치하며, 내부 마감은 벽지 도배 및 일부 타일 등으로 되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비, 소화 설비, 승강기(18층용 2대, 비상용 1대) 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 주거 환경

안양초등학교, 샤론유치원 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 양육에 유리한 환경을 제공할 수 있습니다.

주변에 공원 및 녹지 공간에 대한 정보는 제한적이나, 도심지 내 상업 지역 특성상 쾌적한 주거 환경을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 리스크

임차인 권리에 대한 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되어 법적 권리 관련 인수 리스크는 현저히 낮다고 판단됩니다.

다만, 확약서의 효력 및 이행 여부는 재확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 행정규제 리스크

다양한 도시계획 및 법적 제한 사항(최고높이 제한, 보호구역, 환경규제 등)이 존재하여 향후 건물 증축, 용도 변경, 리모델링 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

높은 총 채무액은 본건이 상당한 재정적 어려움 속에 경매에 나왔음을 시사하며, 이러한 배경이 낙찰 후에도 특정 이해관계자 간의 갈등으로 이어질 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구의 핵심 상업 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설이 우수합니다.

특히, 임차인 관련 모든 권리 및 보증금 인수 부담이 0원으로 해소된 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

다양한 법적 제한 사항이 존재하나, 이는 일반적인 상업지역 오피스텔에서 나타날 수 있는 수준으로 판단됩니다.

높은 채무 총액에도 불구하고, 감정가 대비 높은 경쟁률이 예상되지는 않으나, 권리 관계가 명확하여 투자 관점에서 매력적인 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 안양시 만안구 중심 상업지구 내 역세권 오피스텔

* 2018년 준공 신축 건물로 관리 상태 양호 기대

* 교통 편리 (버스, 지하철 인접) 및 생활 인프라 풍부

* 모든 임차 관련 권리 및 보증금 인수 부담 없음 (0원)

* 감정가 대비 시세의 잠재적 상승 여력 존재

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 현황 및 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물(어반휴플러스) 내 비슷한 면적의 오피스텔이 2025년 9월 13일에 68.89㎡ 기준으로 29,000만원(약 2억 9천만원)에 거래되었습니다.

본건의 면적은 71.32㎡로, 이와 유사한 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

감정가는 336,000,000원으로, 최근 실거래가와 비교 시 다소 높은 편으로 분석됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

임차인 인수 부담이 없으며 권리 관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최근 실거래가(29,000만원)를 감안하면, 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 경쟁력 있는 입찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

9.3. 권고 입찰가

총 채무액 및 물건의 가치, 최근 실거래가 등을 종합적으로 고려하여, 본건에 대한 권고 입찰가는 285,000,000원 수준으로 제안합니다.

본 입찰가는 시장 상황 및 타 응찰자들의 움직임을 보며 전략적으로 조정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.