나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100850 [1] 경기도 의왕시 삼동 462-32 장미아파트 101동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 '의왕고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연구소, 고속도로 IC 등이 존재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등,
창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

실지조사일 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

<462-32번지>
인접필지 대비 등고평탄한 가장형으로서, 실지조사일 현재 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

<462-32>
도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(부곡처리구역)<하수도법>,

<277>
도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(부곡처리구역)<하수도법>,

<280>
도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(부곡처리구역)<하수도법>,

<277-5>
도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(부곡처리구역)<하수도법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2025타경100850 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 의왕시 삼동 462-32 장미아파트 101동 2층202호

용도: 아파트

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 280,000,000원

토지면적: 27.54㎡ (약 8.33평)

토지지분: 27.542㎡ (약 8.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.95㎡ (약 15.11평)

건물지분: 49.947㎡ (약 15.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 '의왕고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 연구소, 고속도로 IC 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 잘 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 03월 06일 접수된 수원지방법원 안양지원의 강제경매개시결정(2025타경100850)입니다.

주요 등기사항으로는 소유권 이전(2005년, 2009년, 2014년) 및 강제경매(2025년)가 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계 및 차임에 대한 구체적인 내용은 조사되지 않았습니다. (임대미상임)

해당 물건은 임차인으로 인한 추가 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임대료 관련 세부 사항 미확인에 따른 주의가 필요합니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 규모 및 주변 환경

본건이 소재한 '장미아파트'는 1995년 9월에 사용승인된 총 520세대의 단지입니다. 주변은 주거 단지와 더불어 연구소, 교육 시설 등이 위치하고 있어 비교적 안정적인 주거 생활이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 대우장미

사용승인일: 1995년 09월 27일 (2026년 기준 약 31년차)

총 세대수: 520세대 (3개동)

최고층: 12층

주차대수: 총 161대 (세대당 약 0.31대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 주변 편의시설

인근에 의왕고등학교, 덕성초등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호하며, 단지 주변으로 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 시설 조사 결과

주변 시설 조사 결과, 본건 아파트와 직접적으로 연관된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1995년 준공된 아파트로, 2026년 기준 31년차를 맞이하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

6.2. 주차 공간

세대당 주차 대수가 약 0.31대로, 차량 보유율이 높은 가구의 경우 주차 공간 확보에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 부동산의 상황에 따라 경매 진행이나 낙찰 후 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의왕시 삼동에 위치한 '장미아파트'로, 주변에 학교와 편의시설이 잘 갖추어진 주거지역에 해당합니다. 교통 접근성이 양호하며, 낙찰 시 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 30년이 넘는 건물 노후화와 다소 부족할 수 있는 주차 공간은 고려해야 할 사항입니다. 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경 및 교육 시설 인접

* 양호한 교통 접근성 (차량 및 대중교통)

* 임차인 보증금 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가는 280,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보(2026년 6월~7월)에 따르면, 본건과 유사한 면적의 매물이 270,000,000원에서 279,000,000원 사이에 거래되었습니다. 감정가는 최근 실거래가 수준보다 다소 높게 형성되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

위 시세 분석 및 물건의 제반 사항을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 95~100% 수준 또는 최근 실거래가 대비 약간 상향된 가격으로 판단됩니다.

따라서, 270,000,000원에서 279,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.