나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100934 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 392-5 미목연 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니감정 · 평가일 2025.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양초교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 명학역(지하철1호선)이 위치하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상13층 중 제6층 제603호로서,
(사용승인:2018.12.27)
외벽: 외장타일붙임 및 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(방3, 거실, 주방, W/C2, 현관)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측, 서측으로 노폭 약 5m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법
>, 상대보호구역((가칭)아이비유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 반드시 확인?)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문
의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선
에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교
통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.01.16.자)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경100934 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 392-5 미목연 6층603호

용도: 오피스텔 (주된 용도: 업무시설)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 및 건물정보

토지 면적: 14.85㎡ (약 4.49평)

건물 면적: 83.01㎡ (약 25.10평)

구조: 철근콘크리트구조, 지하 3층, 지상 13층 중 제6층 제603호

준공일: 2018년 12월 27일

총 세대수: 39호

주차: 기계식 주차 47대 가능

1.3. 평가 및 매각정보

감정가: 343,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양초교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 자유롭습니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 근거리에 명학역(지하철 1호선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

북측 및 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.4. 주변 혐오시설 및 기타 입지 분석

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

지역은 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있습니다.

제한 사항으로는 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역(안양초, 유치원), 대기관리권역, 과밀억제권역 등이 있습니다. (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하나, 일반적인 오피스텔 입지에서 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 11일자 안산세무서장의 압류 등기(갑4)입니다.

상기 말소기준권리보다 후순위인 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(HUG) (성: 구)

보증금: 324,000,000원

전입일자(사업일자): 2021년 1월 7일

확정일자: 2020년 12월 1일

대항력: 없음

임차인인 주택도시보증공사는 대항력이 없으며, 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.01.16.자)가 제출되어 매수인에게 인수되는 임대차 보증금은 없습니다.

3.3. 특이 권리사항 (HUG 관련)

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 본 건은 HUG의 강제경매로 진행되었습니다.

HUG는 임차인으로서의 권리(대항력)를 포기하고, 경매 채권자로서의 권리만을 주장하게 되므로, 매수인은 해당 임대차 관계를 승계할 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 건이 위치한 안양시 만안구 안양동 일대는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

지하철 1호선 명학역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변으로 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물 내 업종 구성

건축물대장 상 주요 용도는 업무시설이며, 다세대주택 및 오피스텔로 이용되고 있습니다.

실제 본 건(603호)은 오피스텔로서 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 구조로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

인근에 안양초등학교가 소재하며, 주변에 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 내 편의시설

본 건물은 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 기계식 주차 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

채권자이자 임차인인 HUG가 대항력 및 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기함에 따라 직접적인 금전적 인수 위험은 없습니다.

다만, 확약서 제출 시점(2026.01.16.)과 현재 시점(2026.07.11.) 사이의 법적 효력 및 이행 여부를 최종적으로 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

일반상업지역, 소로3류 접합, 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경 보호구역(안양초, 유치원) 등 다양한 용도지역지구 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있으므로 상세 확인이 필요합니다.

6.3. 법적/행정적 제약

수도권 과밀억제권역, 대기관리권역 등 수도권 관련 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 오피스텔로, 아파트, 오피스텔, 상업시설이 혼재된 입지에 자리하고 있습니다.

교통 여건은 양호하며, 특히 지하철 1호선 명학역과의 접근성이 좋습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인이었으나, 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 임대차 보증금은 없습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이 해소되었음을 의미합니다.

다만, 여러 토지 이용 제한 사항이 존재하므로 투자 전 세부 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

HUG 관련 임차권 부담 완전 해소: 매수인이 인수하는 보증금이 없어 금전적 리스크가 낮습니다.

안양시 역세권 입지: 지하철 1호선 명학역 인근으로 교통이 편리하며, 배후 주거 및 상업 수요가 존재합니다.

오피스텔 용도: 1인 가구 및 소규모 사업자를 대상으로 하는 임대 수익 창출이 가능합니다.

건축된 지 비교적 최신(2018년 준공) 건물로, 시설 노후도가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 343,000,000원입니다.

임차인 HUG의 보증금 324,000,000원은 인수되지 않으므로, 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

제공된 정보만으로는 최신 시세 변동이나 인근 유사 오피스텔의 실거래가를 상세히 파악하기 어렵습니다.

통상적으로 경매 물건은 감정가의 80~120% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 건은 HUG 관련 리스크가 해소된 점, 건물의 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현 시세 및 시장 상황을 고려할 때, 감정가 수준인 343,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시세 변동 가능성과 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

따라서, 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 실익을 고려한 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

정확한 시세 및 경쟁 상황 분석을 위해 인근 부동산 중개업소를 통해 매매 사례를 추가적으로 확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.