나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100631 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 88-4 헤븐리치더퍼스트294 7층710호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하임C&A · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 오피스텔 등이 위치하여 제반 주변환경의 사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제7층 제710호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 인근토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

안양동 88-4, 88-6: 일반상업지역 등임.

안양동 88-5: 일반상업지역, 자연녹지지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 안양지원 2025타경100631 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 88-4 헤븐리치더퍼스트294 7층710호

용도: 도시형생활주택

감정가: 99,100,000원

토지면적: 4.67㎡ (약 1.41평)

건물면적: 13.05㎡ (약 3.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 건물 상세 정보

건축 연도: 2018년

총 층수: 11층

해당 층: 7층

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제7층 제710호

주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하여 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 이룹니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 남서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접해 있습니다. 토지는 인근 토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 자연녹지지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 12월 1일 접수된 파주세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장우진 (장 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 14일

* 확정일자: 2022년 6월 8일

* 대항력: 있음 (해당 임차권은 매수인에게 인수될 수 있습니다.)

* 특이사항: 본 경매 사건의 채권자(장우진)가 임차인과 동일 인물입니다.

3.3. 등기부 현황 요약

* 을구 1번 순위 임차권등기: 장우진, 120,000,000원, 2024년 10월 4일 접수. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다. (전입일자: 2022-07-14, 확정일자: 2022-06-08)

* 기타 갑구 권리(압류, 가압류 등) 및 을구 6번 순위 강제경매 개시 결정 등기는 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 778,000,000원

3.4. 주요 권리 분석 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차권(을구 1번)은 매각 후에도 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 임차인의 보증금 120,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 (참고)

제공된 최근 매매 정보는 본건과 건물이 다르며, 면적 또한 60.33㎡ ~ 60.84㎡로 본건(13.05㎡)보다 훨씬 큽니다.

* '알프스타운' (60.84㎡): 2026년 7월, 320,000,000원 (약 526만원/㎡)

* '미영팰리스' (60.33㎡): 2026년 7월, 285,000,000원 (약 472만원/㎡)

이는 본건 도시형생활주택의 면적(13.05㎡)과 용도가 다소 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건 감정가는 99,100,000원으로, 면적 대비 약 760만원/㎡ 수준입니다.

4.2. 상권 분석

주변에 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집한 지역으로, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 안양역 인근으로 교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교통 및 접근성

안양역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원 인수 부담입니다. 경매 낙찰 후 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액은 낙찰자가 추가로 인수해야 합니다.

6.2. 소형 면적의 환금성

전용면적 13.05㎡는 매우 작은 면적으로, 향후 매각 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

6.3. 복합 건물 특성

도시형생활주택 외에 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 건물로, 관리 주체나 이용 목적에 따른 차이로 인해 건물 관리 및 민원 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적입니다. 가장 중요한 고려 사항은 120,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 의무입니다. 이로 인해 낙찰자는 해당 금액만큼의 추가적인 자금 부담을 고려해야 합니다. 채권자와 임차인이 동일 인물인 점은 배당 과정에서의 복잡성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 조건

안양역 인근이라는 역세권 입지는 잠재적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

8.2. 소형 주택 수요

1인 가구 증가 등 사회적 트렌드에 따라 소형 주택에 대한 꾸준한 수요가 존재합니다.

8.3. 시세 대비 잠재적 수익률

인수되는 보증금 부담을 감안하더라도, 적정 낙찰가 산정 시 향후 임대 수익이나 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 99,100,000원입니다. 그러나 본건은 120,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 산정해야 합니다.

매수인의 총 부담액은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 될 수 있습니다.

본건의 경우, 임차인의 보증금이 매우 큰 편이므로, 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 85,000,000원

(상기 예상 입찰가는 감정가 대비 할인율을 적용한 것이며, 실제 인수해야 하는 120,000,000원의 보증금을 제외한 금액입니다. 총 실질 부담액은 낙찰가 + 120,000,000원임을 반드시 유념해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.