나이스옥션 법원경매 안양 2025타경250 [1] 경기도 과천시 갈현동 과천지식정보타운공공주택지구지식기반산업용지3블록 과천상상자이타워 11층비-1102호 지식산업센터 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2025타경250 [1] 경기도 과천시 갈현동 과천지식정보타운공공주택지구지식기반산업용지3블록 과천상상자이타워 11층비-1102호 지식산업센터 경매

물건 대표 이미지

안양지원 경매3계 2025타경250 | 소재지: 경기도 과천시 갈현동 과천지식정보타운공공주택지구지식기반산업용지3블록 과천상상자이타워 11층비-1102호 | 감정가: 1,259,000,000원 | 최저가: 805,760,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 안양지원 2025타경250 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 안양지원 2025타경250 (1) 사건의 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

사건번호: 안양지원 2025타경250 (1)

소재지: 경기도 과천시 갈현동 과천지식정보타운공공주택지구 지식기반산업용지3블록 과천상상자이타워 11층 비-1102호

용도: 지식산업센터

건물면적: 121.15㎡ (약 36.64평)

감정가: 1,259,000,000 원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

소유자/채무자: 도OO

토지면적: 0.00㎡

토지 지분율: 0%

건물 지분율: 12115 (이는 면적을 지분율처럼 표기한 것으로 추정되며, 건물면적 121.15㎡를 나타내는 것으로 해석됩니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

입지조건

본 물건은 경기도 과천시 갈현동에 위치한 과천지식정보타운 내에 자리하고 있습니다. 행정복지센터 북서측 인근으로, 주변으로는 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 기숙사 및 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 다양한 활동이 이루어지는 지역입니다. 과천지식정보타운은 첨단산업단지 및 스마트시티 조성을 목표로 하는 대규모 개발 지구로, 미래 가치가 높은 입지입니다. 차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 본 건물은 동측, 북측, 남서측으로 약 12미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 토지는 인접 도로와 평탄하게 접한 사다리형 유사 토지로, 건물 이용 및 개발에 유리한 형태를 갖추고 있습니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 주변에 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 지식정보타운 조성 사업 초기, 인근 의왕시에서 장묘시설, 하수처리장 등 기피 시설 설치에 대한 반대 입장이 있었으나, 현재 구체적인 혐오시설 입지는 확인되지 않고 있습니다.

권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 소유자 겸 채무자는 도OO입니다.

가장 주목해야 할 부분은 '미등기 대지권 있음' 표기입니다. 주의사항에 따르면, 채무자 겸 소유자는 최초 분양자(신청외 (주)모든바이오)로부터 분양권을 승계받으며 건물과 함께 대지지분도 일괄 취득하였고, 분양대금을 전액 납부하여 사실상 대지권을 취득하였다고 소명하였습니다. 관련 분양권 매매 계약서 및 대금 납부 확인서가 제출되었으며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 매각이 진행됩니다. 즉, 등기부상에는 명확한 대지권 등기가 되어 있지 않으나, 실질적인 대지 사용 권리를 낙찰자가 취득하게 되는 구조입니다.

또한, 본 물건은 유동화 물건으로, 이는 채권이 신탁되거나 유동화 전문 기관으로 이전되었을 가능성이 있음을 시사합니다.

상권분석

본 물건은 지식산업센터로 용도가 지정되어 있어, IT, R&D, 스타트업 등 다양한 기업들이 입주하기에 적합한 환경을 제공합니다. 과천지식정보타운은 계획된 첨단 산업 복합단지로, 관련 기업들의 집적 효과와 함께 풍부한 배후수요를 기대할 수 있습니다. 인근에 근린생활시설, 업무시설, 기숙사, 아파트 단지 등이 함께 조성되고 있어, 종사자들의 생활 편의는 물론, 상업 시설 이용에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 향후 지구 개발이 완성됨에 따라 상권은 더욱 활성화될 것으로 전망됩니다. '과천상상자이타워' 자체는 스타트업 캠퍼스, 도서관, 휴게공간 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 입주 기업의 업무 환경을 지원하고 있습니다.

생활정보

차량 이용 시 수도권 주요 도로망으로의 접근성이 양호하여 출퇴근 및 물류 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 역시 인근 버스정류장을 통해 가능합니다. 행정복지센터가 가까이 있으며, 계획된 복합단지 내에 위치하여 각종 편의시설 및 생활 인프라가 확충될 예정입니다. 쾌적한 업무 환경과 주거 환경을 동시에 누릴 수 있는 지역입니다.

잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '미등기 대지권'과 관련된 부분입니다. 등기부상 명확한 대지권이 없으나 실질적 권리가 인정되고 최저매각가에 포함된 상황으로, 낙찰 후 대지권 확보 및 관련된 추후 절차 진행 시 법률적 검토가 반드시 필요합니다. 제출된 소명 자료의 진위 여부 및 법적 효력에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

또한, '임대관계 미상'으로 기재되어 있어 현재 점유 현황 및 임대차 관계를 정확히 파악해야 합니다. 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

'지적 미정리 상태'라는 점도 향후 토지 관련 행정 처리 과정에서 발생할 수 있는 문제점을 시사합니다. 유동화 물건이라는 점 역시 일반 경매보다 복잡한 권리 관계를 내포할 수 있어 주의가 필요합니다. 과천지식정보타운 내 일부 지역에서는 과거 주민기피시설(소각장, 하수처리장 등) 설치와 관련하여 주민들의 반대와 논란이 있었던 사례가 있으나, 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 확인된 바는 없습니다.

종합 의견

본 물건은 신축급 지식산업센터로서, 과천지식정보타운이라는 미래 가치가 높은 지역에 위치한다는 점에서 매력적인 투자 대상입니다. 2023년 5월 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 계획된 개발 지구 내에 있어 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 특히, 미등기 대지권이 실질적으로 인정되고 최저매각가에 포함된 점은 낙찰가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

그러나 이러한 이점에도 불구하고, 미등기 대지권의 법적 처리 문제, 임대 관계 미확인, 지적 미정리 상태 등은 투자 결정 전 반드시 철저한 추가 확인과 신중한 검토를 거쳐야 할 부분입니다. 전문가와의 상담을 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

투자 포인트

1. 탁월한 입지: 수도권 핵심 개발 지역인 과천지식정보타운 내에 위치하여 미래 성장 잠재력이 매우 높습니다.

2. 신축 건물: 2023년 5월 준공된 건물로, 우수한 건축 상태 및 관리 용이성이 예상됩니다.

3. 합리적 가격: 감정가 대비 (유찰 시) 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

4. 대지지분 확보: 등기 여부와 관계없이 실질적 대지지분을 확보함으로써 자산 가치를 높일 수 있습니다.

5. 다양한 활용성: 지식산업센터로서 사업 운영 공간 확보 및 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

법원 정보

안양지원 경매3계