나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100964 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 740-1 해피타운빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준감정 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양예술고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트조지붕 5층 건물내 2층 202호
외벽 : 일부석재 및 벽돌마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등
창호 : 삿시창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(별첨 ""건축물현황도 및 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 노폭 4m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(성원유치원),<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(아름유치원),<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교
통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사함 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나 본건에 주택임차권이 등기된 상태임.
임차보증금 : 246,000,000원
임대차계약일자 : (1) 2020년 4월 28일
(2) 2020년 7월 23일
주민등록일자 : 2020년 6월 1일
점유개시일자 : 2020년 6월 2일
확정일자 : 2020년 5월 6일

물건 비고

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.01.16.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100964 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 740-1 해피타운빌 2층202호

건물명: 해피타운빌

용도: 다세대주택

토지 면적: 30.25㎡ (약 9.15평)

건물 면적: 48.77㎡ (약 14.75평)

감정가: 274,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 정보:

* 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트조지붕 5층 건물 내 2층 202호

* 사용승인일: 2018년 11월 21일

* 외벽: 일부 석재 및 벽돌 마감 등

* 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 등

* 창호: 삿시창호 등

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양예술고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 주변 시설:

* 교육 시설: 안양예술고등학교가 인접해 있음.

* 편의 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(성원유치원), 상대보호구역(아름유치원), 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 11일 안산세무서장의 압류

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 주택도시보증공사(손민정)

* 보증금: 246,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 6월 1일

* 확정일자: 2020년 5월 6일

* 배당신고일자: 2024년 6월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.01.16.자)가 제출됨.

* 임차인 2: 정민재

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 11월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: (권리분석상 인수되는 권리 없음)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

* 권리분석 요약: 본건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 판단됩니다. 특히 HUG 임차인(손민정)이 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 제출하여, 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

* 상권 특징: 본건 소재지는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 배후 주거 수요를 기반으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 상업시설 현황: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 상업 서비스를 이용할 수 있습니다. 안양예술고등학교 등 교육 시설과도 인접해 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: 안양예술고등학교가 가까워 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 임차인 확약서의 법적 효력: 임차인이 제출한 확약서(대항력 포기, 보증금 반환 청구권 포기 등)의 법적 효력 및 유효성을 최종적으로 재확인할 필요가 있습니다.

* 타 임차인(정민재)의 권리 관계: 보증금이 0원이고 대항력이 없는 임차인이지만, 실제 점유 여부 및 추가적인 법적 쟁점 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설 조사: 주변 지역에 혐오시설(쓰레기 처리장, 공장, 유흥업소 밀집 지역 등)이 있는지 지도 검색 등을 통해 반드시 확인이 필요합니다. (현재 제공된 정보만으로는 판단 불가)

7. 종합 의견

본 물건은 HUG 임차인이 보증금 인수 부담을 해소하는 확약서를 제출함으로써, 권리 관계가 비교적 명확하고 매수인이 인수하는 임대차보증금이 없는 상태로 진행될 가능성이 높은 우량 물건으로 판단됩니다. 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전성 또한 높습니다. 다만, 임차인의 확약서 내용과 법적 효력을 최종적으로 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 임차인으로 인한 임대차보증금 인수 부담 없음.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리상 안전함.

* 비교적 신축(2018년식)이며, 안양시 만안구 지역의 발전 가능성을 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근의 유사 연식 및 면적을 가진 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 삼성원빌B동 (2015년식, 51.54㎡ 전용): 20,000만원 (2026년 7월 2일)

* 미영팰리스 (2017년식, 60.33㎡ 전용): 28,500만원 (2026년 7월 6일)

본건 해피타운빌은 2018년식으로 비교적 신축이며, 전용면적 48.77㎡입니다. 제공된 시세 정보를 종합해 볼 때, 본건의 시장 가치는 20,000만원에서 28,500만원 범위 내로 추정됩니다.

감정가 274,000,000원은 이러한 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다.

* 산정 근거:

* 인수되는 임대차보증금이 0원이므로, 감정가 또는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰 가능합니다.

* HUG 확약서 제출로 인한 권리상 위험 감소를 고려했습니다.

* 최근 거래 사례에서 본건과 유사한 연식 및 면적의 물건이 20,000만원 ~ 28,500만원에 거래된 점을 바탕으로, 감정가 274,000,000원의 80% ~ 90% 수준을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 추천 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

(본 입찰가는 일반적인 시장 상황 및 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 현장 조사, 경쟁 입찰 상황, 법적 검토 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.