나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100917 [1] 경기도 군포시 당동 778-21 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 '국철 1호선 군포역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 역주변 상가지대로서 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 본건 북동측 약 200m 거리에 국철 1호선 군포역이 소재하고 있으며, 본건 서측으로 간선도로인 군포로, 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 중 제3층 제301호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 돌붙임마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중 임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필의 일단지 부정형 평지로서, 현황 오피스텔, 도시형생활주택이 소재하는 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

당동 778-21 :도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>

당동 778-22 :도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 내부구조 및 이용상태는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못한 바, 내부구조는 집합건축물대장상 기재내용 및 탐문조사 등에 의거하였으며, 내부상태는 표준적이며, 일반적인 관리상태를 기준으로 감정평가하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

-임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(26.05.11.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경100917 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 778-21 3층301호

용도: 오피스텔

감정가: 247,000,000원

총층수: 17층 중 3층 (참고: 제공된 JSON 데이터에는 13층 1301호로 기재되어 있어, 실제 현장 확인이 필요합니다.)

사용승인일: 2021년 10월 12일

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.65㎡ (약 2.31평)

토지 지분: 7.652999999999999㎡ (약 2.31평)

건물면적: 48.76㎡ (약 14.75평)

건물 지분: 48.7601㎡ (약 14.75평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

본건은 국철 1호선 군포역에서 남서측 인근에 위치하며, 차량 진출입이 용이합니다.

군포역까지는 도보 약 200m 거리에 있으며, 서측으로는 간선도로인 군포로가 지나고 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 역 주변 상가지대로, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 복합 상업지구입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류(동안양세무서장, 2023-03-08)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리(압류, 강제경매, 임차권 등)가 소멸될 예정입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-02-27

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 경우와 유사하게, 금액이 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

보증금: 232,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-11-09, 확정일자: 2021-10-20, 배당신고일자: 2023-03-09

대항력: 없음

비고: 집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(을1)은 말소 예정이며, "주의사항"에 명시된 확약서(26.05.11.자)에 따라 주택도시보증공사는 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 말소에 동의하였습니다. 따라서 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 승계할 위험은 매우 낮습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 군포역을 중심으로 형성된 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 다양한 상업 시설 및 주거 시설이 공존하고 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

역세권이라는 지리적 이점과 주변의 상업 및 주거 기능 혼재는 향후 임대 수익 및 시세 차익에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

본 건물에는 도시가스 개별난방 설비, 위생 설비, 급배수 시설, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전, 스프링클러, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주변 시설

군포역 주변 상가지대이므로 기본적인 편의시설(상점, 식당 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 최근 군포역 광장 공중화장실이 개선되어 편의성이 증대되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

제공된 정보에 따르면, 이해관계인의 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했으며, 감정평가서 상의 내용과 실제 현황이 다소 상이할 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 층수 및 호수 불일치 가능성

본건 정보에 '3층 301호'로 기재되어 있으나, 일부 제공된 JSON 데이터에는 '13층 1301호'로 기재되어 있어 혼선이 있습니다. 실제 경매 진행 시 해당 호실의 정확한 층수와 위치를 재확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 군포역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 상업 시설 접근성이 우수합니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 리스크는 확약서 제출로 인해 매수인에게 미치는 영향이 제한적일 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 층수 정보 불일치 가능성에 대한 현장 확인이 필수적입니다. 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 군포역 초역세권의 뛰어난 입지조건

* 역세권 상업지구 내 위치하여 임대 및 시세 상승 잠재력 보유

* HUG 임차권 관련 위험 요소가 해소된 상태로 인수 부담 경감

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 247,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 면적(48.76㎡)과 역세권 입지, 그리고 HUG 리스크 해소 등을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 제공된 JSON 실거래가: 30.99㎡(약 160백만원), 51.03㎡(약 218백만원)

* 참고된 경매 물건 감정가(유사 물건): 66.11㎡(약 331백만원)

* 동일 단지(라포레) 최근 매매가 (2022년): 78㎡ (약 335백만원)

제공된 JSON 상의 실거래가 중 2026년 4월 거래된 51.03㎡ 면적의 218,000,000원 실거래가를 기준으로 평당 약 427만원, 감정가의 평당 약 506만원과 비교 시, 감정가는 시장 상황을 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

최근 실거래가 및 유사 물건의 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 본 건의 잠재적 가치와 경매 시장 상황을 감안하여 예상 입찰가는 245,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 99% 수준으로, 성공적인 낙찰을 위해서는 주변 시세 및 경쟁 입찰 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.