나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100945 [1] 경기도 의왕시 오전동 663-14 포레스트공감 나동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 오전동 소재 '고천중학교' 북서측 근거리에 위치하며,
주위환경은 연립/다세대, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제나동 제3층 제301호로서,
사용승인일 : 2022.02.24.
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등
창호 : PVC 이중창 구조임.

이용상태

단지형 다세대주택(건축물현황도상 방3, 화장실2, 거실, 주방, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 급배수설비, 기본적인 소방설비, 승강기 설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄화 조성한 사다리형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10M 정도의 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-02-22), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통
기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역
<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(고천배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(2022-09-05)
(고천처리구역)<하수도법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(2023-09-20)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공부상 소유자는 '장수빈'이며, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 물건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경100945 (1)

소재지: 경기도 의왕시 오전동 663-14 포레스트공감 나동 3층301호

용도: 다세대주택 (단지형 다세대주택)

건축년도: 2022년 2월 24일 사용승인

2.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 55.71㎡ (약 16.85평)

건물면적: 75.87㎡ (약 22.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 409,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOO (한국양계축산업협동조합)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의왕시 오전동 소재 '고천중학교' 북서측 근거리에 위치함.

주위 환경은 연립/다세대, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합.

가축사육제한구역, 대기관리권역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 과밀억제권역, 배수구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (집합건물 등기부 요약)

소유권보존: 노병숙 (2022.03.16)

소유권이전: 장수빈 (2024.06.20, 매매)

근저당권: 한국양계축산업협동조합 (2024.06.20, 400,800,000원) - 말소기준권리

임의경매: 한국양계축산업협동조합 (2025.03.31, 339,210,347원) - 말소 (경매 개시 결정)

가압류: 렌티스 (2025.04.11, 6,911,600원) - 말소

등기부채권 총액: 407,711,600원

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2024-06-28

비고: 대항력 없음

최 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상되나, 배당 순위에 따라 일부 보증금 반환이 지연될 가능성은 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 한국양계축산업협동조합 근저당권 (2024.06.20)

매각으로 인해 말소되는 권리: 근저당권, 임의경매, 가압류 등 말소기준권리 이후의 권리는 모두 말소됩니다.

인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과:

* 2025년 9월, 84.97㎡ 연립주택(2005년식)이 375,000,000원에 매매되었습니다. (약 14.6백만원/평)

* 2025년 9월, 35.11㎡ 다세대주택(1989년식)이 288,000,000원에 매매되었습니다. (약 27.2백만원/평)

* 2026년 3월, 36.44㎡ 다세대주택(1990년식)이 228,250,000원에 매매되었습니다. (약 20.7백만원/평)

본건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로, 면적은 75.87㎡ (약 22.95평)입니다.

비교 대상 중 2005년식 연립주택(84.97㎡)이 크기 면에서 가장 유사하며, 본건보다 오래되었음에도 375,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 신축 건물임을 감안할 때, 유사한 수준 또는 그 이상의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

감정가는 409,000,000원입니다. 최근 시세와 신축 연식을 고려할 때, 본건의 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 추정됩니다. (약 400,000,000원 ~ 430,000,000원 범위)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

지도상 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

5.2. 주변 교육시설

'고천중학교' 북서측 근거리에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 최 은 대항력이 없으므로 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상되나, 배당 순위에 따라 일부 보증금 반환이 지연될 가능성은 있습니다.

6.2. 기타

공동담보 물건으로, 동일 담보물이 경매로 나올 경우 낙찰가의 추가 하락 가능성이 있습니다. (현재 정보상으로는 공동담보 물건의 상세 정보 없음)

토지이용계획상 다수의 용도지역, 지구, 구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로, 신축성, 위치, 주변 환경 등을 고려할 때 비교적 양호한 물건입니다.

권리관계가 깨끗하여 인수되는 권리 부담이 없습니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰을 통해 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 깔끔한 권리 분석 (인수되는 권리 없음)

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 용이성

* 주거용 건부지로의 안정적인 이용 상태

* 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 409,000,000원

현 시세 추정 범위: 400,000,000원 ~ 430,000,000원

예상 입찰가: 380,000,000원 ~ 400,000,000원

제시된 감정가 409,000,000원을 기준으로, 시세 범위를 고려하여 380,000,000원에서 400,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 이익을 확보하기 위한 보수적인 접근 방식입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.