나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100895 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 708-2 서동에이스빌 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""근명고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 북서측 포장도로를 이용하여 제반차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2017.08.25)
외벽: 벽돌치장쌓기 마감 등입니다.
창호: 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2): 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(근명고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100895 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 708-2 서동에이스빌 에이동 2층201호

건물명: 서동에이스빌

용도: 다세대주택

감정가: 258,000,000원

토지 면적: 35.88㎡ (약 10.85평)

토지 지분: 35.8759㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 43.41㎡ (약 13.13평)

건물 지분: 43.41㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (강제경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 내 제2층 제201호

사용승인일: 2017년 8월 25일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 근명고등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주위환경은 보통 수준입니다.

북서측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 제반 차량의 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 근명고등학교 인근으로 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

또한 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 분류됩니다.

1.2. 권리분석

본건 물건의 등기부등본 요약 정보에 따르면 다음과 같은 권리 관계가 확인됩니다.

말소기준권리는 2017년 9월 28일 접수된 안양협심새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 소유권, 근저당권, 가압류 등 모든 등기된 권리는 말소될 예정입니다.

즉, 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 등기부상 존재하는 위협적인 권리를 인수하지 않습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

보증금 등 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

안양시 만안구 안양동은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 본건은 이러한 입지적 장점을 가집니다.

인근에 학교(근명고등학교)가 위치하고 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 근린생활시설 업종의 활성화가 예상됩니다.

다세대주택(도시형생활주택)은 일반적으로 개인이 거주하거나 소액 투자자들이 임대 수익을 목적으로 매입하는 경우가 많습니다.

주변의 다른 다세대 및 연립주택들의 최근 매매 사례를 볼 때, 지역 내 주택 거래는 꾸준히 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

최근 매매 사례 중 '삼성원빌B동'(51.54㎡, 2015년식)은 20,000만원에 거래되었으며, 평당 약 128만원 수준입니다.

'미영팰리스'(60.33㎡, 2017년식)는 28,500만원에 거래되어 평당 약 157만원 수준입니다.

본건은 43.41㎡(약 13.13평)이며 2017년식으로 '미영팰리스'와 건축 연도가 동일하지만 면적이 더 작습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 2017년 8월 25일에 사용승인을 받았습니다.

건물 내에는 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 설치되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

외벽은 벽돌치장쌓기 마감, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

인근에 학교와 주거단지가 있어 비교적 정온한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로, 혹시 모를 미등기 전세, 월세 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

다만, 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 등기부상 권리가 말소됨에 따라 대부분의 임차 관련 문제는 해결될 가능성이 높습니다.

감정평가액(258,000,000원) 대비 최근 인근 유사 물건의 매매 시세가 낮게 형성되어 있다는 점은 주의해야 합니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 물건 시세는 약 170,000,000원에서 210,000,000원 사이로 추정됩니다.

(참고: 주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 2017년에 신축된 비교적 연식이 짧은 다세대주택으로, 권리관계가 명확하고 낙찰 후 인수하는 부담이 적다는 장점이 있습니다.

안양시 만안구의 주거 지역에 위치하여 주거 편의성이 우수하며, 승강기 등 편의시설도 갖추고 있습니다.

다만, 최근 거래된 유사 물건의 시세가 감정평가액보다 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 시세 조사 및 옥석 가리기가 중요합니다.

임대 관계 미상이므로, 현장 방문 시 임차인 존재 및 관련 사항을 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2017년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 향후 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

모든 등기된 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

감정가와 최근 시세 간의 괴리를 활용하여 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 물건의 면적(43.41㎡, 약 13.13평)과 건축 연도(2017년)를 고려했을 때, 최근 매매 사례들을 바탕으로 추정한 시세는 약 170,000,000원에서 210,000,000원 사이로 판단됩니다.

특히, 2017년식 '미영팰리스'(60.33㎡)가 28,500만원(평당 약 157만원)에 거래된 점을 감안하면, 본건 역시 이러한 가격대를 상회할 가능성이 있습니다.

하지만, 감정가(258,000,000원)와 시세 간의 괴리가 크므로, 낙찰 희망가는 시장 가격 범위 내에서 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

잠재적 리스크(미확인 임차인 등)와 명도 비용, 경매 수수료 등을 고려하여, 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.