나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100912 [1] 경기도 군포시 당정동 1013-2 로체샤르빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당정동 소재 '당정역(지하철 1호선)' 동측 인근에 위치하며,
주위환경은 연립/다세대, 주상용, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(1호선 당정역) 및 노선버스
정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서,
사용승인일 : 2020.02.06.
외벽 : 인조석붙임, 몰탈 위 페인팅 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 등,
창호 : PVC 이중창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)로
기재되어 있음.

설비내역

위생 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 왕복2차선 도로 및 노폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀
억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-
06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도
안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 소유자는 '권태익'이며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

-임차인(임차권자) 박빈의 우선변제권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.10.자)가 제출됨
-1회 최저매각가격을 감정가로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경100912 (1) 경기도 군포시 당정동 1013-2 로체샤르빌 4층403호 부동산강제경매 물건에 대한 보고서입니다.

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경100912 (1)

* 물건명: 다세대주택

* 소재지: 경기도 군포시 당정동 1013-2 로체샤르빌 4층403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 256,000,000원

* 토지면적: 31.37㎡ (약 9.5평)

* 건물면적: 46.34㎡ (약 14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2020년 02월 06일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제403호

3. 입지조건

* 본 물건은 경기도 군포시 당정동에 위치하며, 지하철 1호선 당정역에서 매우 가까운 초역세권에 속합니다.

* 주변 환경은 연립주택, 다세대주택, 주상용 건물 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 서측 및 남측으로 왕복 2차선 도로 및 폭 8m의 포장도로에 접해 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 군포시 당정동 지역은 과거 공업지역이었으나, 현재는 첨단산업단지로의 개발 및 주거지 정비 사업 등이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제지역, 철도보호지구 등의 규제를 받습니다.

4. 권리분석

* 등기부등본상 소유자는 '권태익'으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 07월 02일

* 확정일자: 2020년 05월 21일

* 배당신고일자: 2024년 03월 22일

* 비고: 본건 명세서 및 주의사항에 따르면, 임차인 박 의 우선변제권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 잔존 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 매수인에게 대항력 있는 임차인의 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리: 2025년 02월 19일자 서울특별시의 압류(갑3)입니다.

* 인수되는 권리: 상기 임차인 관련 권리 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금 또는 기타 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 총 등기부채권 금액: 285,000,000원

5. 상권분석

* 본건은 당정역 역세권에 위치하며, 주변에 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 최근 2~3년간 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 05월 21일: 당정동 1010-6번지, 전용 46.54㎡, 5층, 200,000,000원 (직거래) [cite: JSON]

* 2025년 09월 (예상): 당동 898-12번지, 전용 39.77㎡, 3층, 220,000,000원 (준신축, 엘베, 시스템에어컨)

* 본건은 전용면적 46.34㎡, 2020년 2월 준공된 다세대주택으로, 최근 거래 사례 중 2020년식 준신축 빌라(39.77㎡)가 220,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 256,000,000원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 다만, 2020년식 신축 건물이라는 점과 역세권 입지를 감안하면 시세 상승 여력은 존재합니다.

6. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 당정역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설 및 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 본건은 상대보호구역에 해당합니다.

* 주거환경: 조용한 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 환경은 무난한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

* 임차인의 권리 포기 관련: 임차인 박 의 대항력 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서가 제출되었으나, 관련 서류 및 절차에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 시세: 유사 면적의 최근 거래가(200,000,000원) 대비 본건 감정가(256,000,000원)가 높게 책정된 점을 고려할 때, 유찰 가능성 또는 추가 하락 가능성이 있습니다.

* 지역 규제: 토지이용계획상 철도보호지구, 과밀억제지역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축 또는 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 폐기물처리 시설: 군포시에는 환경관리소 및 새활용타운 등 폐기물 처리 시설이 존재하나, 본건 물건지로부터 직접적인 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 시 외곽에 위치한 해당 시설들은 주거지에 미치는 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 군포시 당정동의 초역세권에 위치한 2020년식 신축 다세대주택입니다. 편리한 교통과 준수한 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 가장 큰 장점은 대항력 있는 임차인과 관련된 권리 부담이 없다는 점입니다. 다만, 최근 유사 물건 거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다. 주변 개발 호재 등을 감안할 때 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성이 있으나, 단기적인 시세 차익을 목표로 한다면 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 최신 연식 (2020년식) 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 당정역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 편의성을 자랑합니다.

* 임차인 관련 인수 부담이 없어 안전하게 취득 및 활용 가능합니다.

* 당정동 일대의 도시 개발 계획 및 교통망 확충 등 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 256,000,000원

* 주요 비교 사례:

* 2026년 5월 거래 (46.54㎡, 구형): 200,000,000원 (약 430만원/㎡)

* 2025년 9월 거래 (39.77㎡, 신축): 220,000,000원 (약 553만원/㎡)

* 본건(46.34㎡, 신축)의 감정가 기준 ㎡당 가격은 약 552만원으로, 신축 사례의 가격대와 유사합니다.

* 그러나 구형 빌라 사례와의 가격 차이를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 설정되었을 가능성이 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해, 신축임을 감안하되 하한선이 될 수 있는 200,000,000원보다 높고, 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 신축 사례의 가격대를 고려하여, 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위를 예상 입찰가로 제시합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.