나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100899 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 924-35 창성빌리지 다동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 ""호계초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대, 아파트 등 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지1층 지상4층 건물로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅, 적벽돌쌍기 등.
창호 : 샷시 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 소로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-호계동 924-35 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 상대보호구역(호계초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
-호계동 924-37 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 상대보호구역(호계초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100899 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 924-35 창성빌리지 다동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

토지면적: 31.68㎡ (약 9.60 평)

토지지분: 31.68㎡ (약 9.60 평)

건물면적: 52.38㎡ (약 15.85 평)

건물지분: 52.38㎡ (약 15.85 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축물 정보:

건물명: 창성빌리지

동: 다동

호: 201호

건축년도: 1994년

총층수: 4층 (지하 1층 포함)

1.1. 입지조건

주변 환경:

본 건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 '호계초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트 등 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

도로상태:

본건 북서측으로 폭 10~12m의 소로1류와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획:

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류에 접해 있습니다. 또한, 호계초등학교 인근으로 상대보호구역에 해당하며, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

혐오시설 정보:

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서는 폐기물처리시설 설치와 관련하여 주민 민원이 발생한 사례가 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 파악되었습니다.

1.2. 권리분석

주요 권리 사항:

본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 백OO이며, 임차인으로 백상기 씨가 존재합니다.

임차인 현황:

임차인: 백상기

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 12월 30일

확정일자: 2019년 12월 30일

배당신고일자: 2024년 12월 16일

대항력: 있음

권리분석 요약:

가장 중요한 사항은 임차인 백상기 씨가 대항력 있는 선순위 임차인이라는 점입니다. 등기부등본 상 을구 12번 임차권등기가 2024년 12월 16일 접수되었으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 임차인의 보증금 2억 원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 인수 금액 발생 가능성을 내포합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하여 일반적인 배후 주거 수요를 기반으로 합니다. 주변에 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 관련 근린생활시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육환경:

도보 거리에 호계초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리합니다. 해당 학교는 본건과 가까워 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설:

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

교통:

대중교통 이용이 보통 수준이며, 도로 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 2억 원을 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 만약 임차인이 경매 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 그 차액을 부담해야 하므로 총 투자 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다. 또한, 건축 연도가 1994년으로 준공된 지 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양시 동안구 호계동에 위치한 다세대주택으로, 학교와 주거 단지가 인접하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 2억 원을 인수해야 하는 부담이 매우 크므로, 입찰 전 해당 임차인의 배당 예상액을 철저히 파악하고 잔여 보증금 인수액을 감안한 투자가치가 있는지 신중하게 판단해야 합니다. 건축 연도를 고려할 때 향후 재건축 또는 리모델링 가능성도 검토해 볼 수 있으나, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 보증금 인수 리스크가 존재하지만, 이를 면밀히 분석하여 적절한 투자 수익률을 확보할 수 있다면 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 안양시 동안구는 지속적인 도시 개발 및 주거 환경 개선이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 향후 재건축 또는 리모델링을 통해 상품 가치를 높일 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 265,000,000원이나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 200,000,000원을 인수해야 하는 점을 최우선으로 고려해야 합니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 유사 연식의 다세대주택 거래가는 평당 약 400만 원 내외로 추정됩니다. 이에 따라 본 건의 부동산 자체의 시장 가치는 약 210,000,000원에서 240,000,000원 수준으로 평가할 수 있습니다.

따라서, 낙찰자가 부담해야 할 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산 자체의 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

시장 가치를 약 230,000,000원으로 가정할 때, 인수 보증금 200,000,000원을 제외하면 실질적으로 입찰해야 하는 금액은 약 30,000,000원입니다.

그러나 경매 입찰 과정과 감정가, 그리고 임차인 보증금 인수액을 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가 수준인 265,000,000원을 넘지 않는 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

이에 따라, 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

제안 입찰가: 50,000,000원

이 경우, 총 취득 비용은 50,000,000원(입찰가) + 200,000,000원(인수 보증금) = 250,000,000원이 됩니다. 이는 감정가 265,000,000원보다 낮은 수준으로, 인수 리스크를 감안한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 이는 현재 시세 및 권리 관계를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 경쟁률 및 최신 시장 동향에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서 최종 입찰 결정 전 반드시 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.