나이스옥션 법원경매 안양 2025타경533 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 923-5 4층416호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 동안구 호계동 소재 '호계초등학교' 동측 인근에 위치하며, 인근지역은 근린
생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(4호선 범계역)이 소재하
는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브 지붕 지하2층 지상7층 건물 내 제4층 제416호로서,
(사용승인일자 : 1996.07.15.)
외벽 : 화강석 붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 지하주차장,
CCTV설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택(기숙
사)의 건물부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건의 동측으로 노폭 약 50미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합) 상대보호구역(키
즈브라운유치원. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(호계초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경533 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 923-5 4층416호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 153,000,000원

토지면적: 13.74㎡ (약 4.16평)

토지지분: 13.74㎡ (약 4.16평)

건물면적: 42.90㎡ (약 12.98평)

건물지분: 42.9㎡ (약 12.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 조OO

채권자(강제경매 신청인): 조 (조왕기)

등기부채권 총액: 372,109,442원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 안양시 동안구 호계동 소재 '호계초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

본 물건이 속한 지역은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다.

또한, 지하철 4호선 범계역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)에 해당합니다.

또한, 상대보호구역(키즈브라운유치원, 호계초등학교), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 법적 규제를 받고 있습니다.

토지의 형상은 인접지와 비교하여 대체로 등고평탄한 세장형이며, 현재 근린생활시설, 업무시설, 공동주택(기숙사)의 건물 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 본건 동측으로 노폭 약 50미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

공부와의 차이는 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 12월 1일에 접수된 웰컴저축은행 주식회사의 가압류 (채권금액: 32,109,442원) 입니다.

본 경매 사건의 채권자는 조OO이며, 강제경매 신청인은 조 (조왕기)로 확인됩니다.

등기부등본 상의 모든 권리(가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위에 있어, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 조 (조왕기)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 06월 29일

* 확정일자: 2020년 06월 05일

* 배당신고일자: 2025년 04월 04일

* 대항력: 있음

* 비고:

주의사항: 상기 임차인 조 는 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 120,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 매각물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 보유로 인해 실질적인 보증금 인수 여부를 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

집합건물 등기부 요약

* 소유권이전: 류영주 (2014-07-04)

* 소유권이전: 양혜지 (2017-11-21, 매매 금100,000,000원)

* 가압류: 웰컴저축은행주식회사 (2020-12-01, 금32,109,442원, 말소기준권리)

* 가압류: 인천대건신용협동조합 (2021-04-01, 금200,000,000원, 말소)

* 가압류: 김윤찬 (2021-08-26, 금140,000,000원, 말소)

* 압류: 양주시 (2022-08-12, 말소)

* 압류: 성북세무서장 (2023-02-14, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-01-21, 말소)

* 강제경매: 조왕기 (2025-04-07, 금120,000,000원, 말소)

4. 상권분석

본 물건은 안양시 동안구 호계동의 역세권 인근에 위치하여, 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역에 속합니다.

인근에 호계초등학교와 지하철 4호선 범계역이 있어 유동인구가 꾸준히 확보될 수 있으며, 이는 사무실 및 근린생활시설로서의 임대 수요를 뒷받침합니다.

범계역 주변 상권은 상업 및 업무 활동이 활발하게 이루어지고 있어, 지속적인 임대 수익 창출이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조, 지하 2층, 지상 7층 건물 중 4층 416호이며, 사용승인일자는 1996년 7월 15일입니다.

내외부 마감: 외벽은 화강석 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

이용 상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중에 있습니다.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장, CCTV 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 조 (조왕기)는 보증금 120,000,000원에 대해 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인이 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 경우, 임차인의 보증금 전액을 매수인이 부담해야 할 가능성이 있습니다. 이는 명도 과정에서의 협상 부담으로 이어질 수 있습니다.

공동담보: 본 물건이 공동담보로 경매에 나왔다는 점은 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있음을 시사합니다. 이로 인해 추가적인 채권 관계나 법적 분쟁의 소지가 잠재해 있습니다.

건물 노후: 1996년에 사용승인을 받은 건물로, 준공 후 약 30년이 경과하여 건물의 유지보수 및 관리 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 동안구의 편리한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 역세권 오피스텔입니다.

주변의 상권 발달 및 꾸준한 임대 수요는 긍정적인 요소입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 임차인과의 명도 협상 전략 수립이 필수적입니다.

건물의 노후도 또한 투자 가치 판단 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안양시 동안구 호계동 중심지에 위치하여 직장인 및 소형 사업체 수요가 꾸준합니다.

* 지하철 4호선 범계역 역세권으로 대중교통 접근성이 우수하여 임차인 확보에 유리합니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 행사 및 재산권 관리가 용이합니다.

* 인근 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2023년 12월 (35.76㎡): 130,000,000원

* 2024년 12월 (33.54㎡): 120,000,000원

* 2025년 10월 (42.9㎡): 100,000,000원 (참고용, 시장 상황에 따른 변동 가능성 존재)

본 물건의 전용면적(42.90㎡)과 유사한 면적대의 최근 실거래가격을 고려할 때, 해당 면적의 시세는 평당 약 3,500,000원에서 3,900,000원 수준으로 추정됩니다.

이를 기준으로 본 건의 시장 시세는 약 150,000,000원에서 167,000,000원 사이로 산정됩니다.

감정가는 153,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인(보증금 120,000,000원)의 존재는 본건의 주요 리스크이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있음에도 불구하고 실질적인 보증금 인수 가능성을 신중히 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 및 시장 시세를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

본 물건의 성공적인 낙찰을 위해서는 임차인과의 명도 협상 가능성, 최종 명도 가능 여부, 그리고 잠재적 보증금 인수 위험 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 첫 입찰 시에는 140,000,000원 수준으로 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.