나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100877 [1] 경기도 안양시 만안구 박달동 604-18 미라벨파크 에이동 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 박달동 소재 박달중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,
단독주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등으로 이루어져 있음.

교통상황

차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 204호이며,
외벽: 타일 및 돌 붙임 등,
창호: 플라스틱 이중창 등임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 욕실, 주방/식당, 거실 등)으로 이용 중임.

설비내역

승강기, 도시가스보일러개별난방, 급배수 및 위생 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형이며, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북북동측으로 5~6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(박
달중학교,토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육지원청에 반드시 확인요망<교육환경보호>)<
교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개
선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(26.05.14.자)가 제출됨
-1회 최저매각가격을 감정가로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 안양지원 2025타경100877 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 박달동 604-18 미라벨파크 에이동 2층204호

건물명: 미라벨파크 A동

토지면적: 30.64㎡ (약 9.27평)

건물면적: 35.16㎡ (약 10.64평)

용도: 도시형생활주택

감정가: 202,000,000원

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안양시 만안구 박달동 소재 박달중학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 204호입니다.

* 토지 이용 현황: 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북북동측으로 5~6미터 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 상대보호구역(박달중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 법규 적용을 받습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑3 (가압류, 주택도시보증공사, 2022.04.01)

* 소멸 예정 권리:

* 을3 (주택임차권, 김용성)

* 갑4 (압류, 서울특별시)

* 갑5 (압류, 안성시)

* 갑6 (압류, 시흥세무서장)

* 갑7 (압류, 의왕시)

* 갑8 (압류, 의왕시)

* 갑10 (압류, 의정부시)

* 갑9 (강제경매, 주택도시보증공사) - 본 경매 개시 권리

* 인수되는 권리: 없음

* 주요 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김용성)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019.11.11

* 확정일자: 2019.10.11

* 배당신고일자: 2023.11.27

* 대항력: 없음 (제공된 정보에 따른 분석 결과)

* 비고: 임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.05.14.자)가 제출되었습니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약 (주요 사항):

* 소유권보존: 이미경 외 1명 (2018.10.16)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 김연호 (2019.12.09)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022.04.01) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.03.17) - 본 경매 개시

1.4. 상권분석

* 주위 환경: 박달중학교 인근의 주택가 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 상권이 형성되어 있으며, 학생 및 지역 주민을 대상으로 한 상권으로 분석됩니다.

* 비교 사례 분석 (JSON 데이터):

* 삼진하이츠빌 (2002년식, 64.18㎡ 전용): 2026년 3월 4일, 2.4억원 (평당 약 1,236만원)

* 서원빌라(다,라) (1992년식, 49.75㎡ 전용): 2026년 7월 2일, 1.97억원 (평당 약 1,309만원)

* 청산빌라 (1995년식, 53.55㎡ 전용): 2026년 7월 2일, 1.5억원 (평당 약 926만원)

* 분석: 비교 사례들은 건축 연도가 오래되었으나, 본건 물건(2018년 준공)은 비교적 신축에 해당합니다. 주변 시세는 평당 약 900만원대에서 1,300만원대 수준으로 파악됩니다. 본 건의 감정가는 20,200만원(약 1,898만원/평)으로, 신축 연식을 고려한 가격으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 안양시 만안구 박달동 박달중학교 북측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포할 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육시설: 박달중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 녹지: 인근의 임야 등으로 인해 비교적 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 관련 서류의 법적 효력 및 최종 말소 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법규 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있으며, 해당 법규의 구체적인 영향을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 관리: 도시형생활주택으로서 공동 관리가 이루어지며, 건물 관리 규정 및 관리비 부담 등에 대한 고려가 필요합니다. 본 물건은 2018년 준공으로 신축에 가깝지만, 장기적인 유지보수 계획을 수립해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 박달동에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 감정가는 2억 2백만원이며, 건물 면적은 35.16㎡(약 10.64평)입니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 인수할 권리 부담은 없습니다. 특히, 임차인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 0원입니다. 이는 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크가 해소된 것으로 볼 수 있습니다. 다만, 복잡한 토지 이용 계획 및 각종 법규 제한 사항은 향후 가치 평가에 영향을 줄 수 있으므로, 투자 전 반드시 상세한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 연식 (2018년 사용승인)으로 유지보수 비용 절감 및 즉시 거주/임대가 용이합니다.

* 매수인이 인수할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

* 소형 면적의 도시형생활주택으로 비교적 적은 자본으로 투자가 가능합니다.

* 안양시 내 부동산 시장의 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 202,000,000원

* 건물 연식: 2018년 (사용승인)

* 해당 물건 건물 면적: 35.16㎡ (약 10.64평)

* 최근 매매 사례 분석 (JSON 데이터):

* 삼진하이츠빌 (2002년식, 64.18㎡): 2.4억원 (2026.03.04)

* 서원빌라(다,라) (1992년식, 49.75㎡): 1.97억원 (2026.07.02)

* 청산빌라 (1995년식, 53.55㎡): 1.5억원 (2026.07.02)

* 분석:

* 본 건은 건축 연도가 2018년으로 주변 비교 사례보다 훨씬 신축에 해당합니다.

* 주변 시세(평당 약 900만원~1,300만원) 대비 본 건 감정가(평당 약 1,898만원)는 신축 연식의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 본 물건은 '1회 최저매각가격을 감정가로 함'이라는 조건이 적용되어, 이번 회차에 낙찰되지 않으면 다음 회차에서 가격이 인하됩니다.

* 신축 연식과 인수할 권리 부담이 없는 점을 고려할 때, 1회차 낙찰을 위해서는 감정가 수준에서의 경쟁이 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 9천만원 ~ 2억 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.