나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100848 [1] 경기도 안양시 동안구 관양동 1507-2 파인빌 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 ""인덕원역"" 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔 및 상업용 시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 인덕원역이 위치하여 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건내 9층 905호로서

외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재타일 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(인덕원초등학교), 상대보호구역(하나유치원), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 벤처기업 육성촉진지구, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경100848 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 1507-2 파인빌 9층905호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 도시형생활주택 및 업무시설)

감정가: 202,000,000원

건축 연도: 2014년

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

총 층수: 10층 중 9층

1.2. 면적 정보

토지 면적: 12.15㎡ (약 3.67평)

토지 지분: 12.1522㎡ (약 3.67평)

건물 면적: 35.04㎡ (약 10.59평)

건물 지분: 35.0438㎡ (약 10.60평)

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 근로복지공단

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동에 위치하며, 지하철 4호선 및 1호선, 과천의왕고속도로, 서울외곽순환고속도로 등이 교차하는 인덕원역 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 상업용 시설 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 활동이 활발한 편입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 시내버스정류장 및 지하철 4호선 인덕원역이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. (cite: 4, 5)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 신민철

보증금: 178,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 11일

확정일자: 2022년 05월 31일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 04월 14일

물건명세서상 해당 임차인의 보증금 중 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (cite: 1, 1)

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 12월 29일 접수된 서울중앙지방법원의 가압류 결정(주식회사 흥국저축은행 외 5명, 금778,966,625원)입니다.

등기부채권 총액: 2,242,006,625원

현재 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후의 것으로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 상기 임차인의 보증금은 배당 여부에 따라 매수인이 인수할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 관양동은 인덕원역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 편의시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다. (cite: 4, 7)

4.2. 건물 용도

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 도시형생활주택 및 업무시설로도 활용되고 있습니다. 이는 임대 수익 창출에 유리한 조건입니다. (cite: 1, 7)

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

인덕원역을 중심으로 다수의 시내버스 노선이 운행 중이며, 지하철 이용이 편리합니다. (cite: 4, 5) 또한, 주변에 다양한 상업시설, 은행, 병원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. (cite: 7)

5.2. 교육시설

본건 인근에는 인덕원초등학교, 하나유치원 등이 위치해 있어 학군 관련 이용이 가능합니다. (cite: 7)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

현 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 178,500,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 금액이 상당하므로 주의가 필요합니다. (cite: 1)

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 자산 유동화 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 권리 관계나 특이사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 2,242,006,625원으로 높으나, 이는 대부분 말소될 권리들로 보입니다. 다만, 채권자 및 채무 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인덕원역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 상업 및 주거 시설이 밀집한 지역에 있어 상권이 발달된 오피스텔입니다. 2014년 건축된 건물로 비교적 신축에 속하며, 최근 실거래가 기준으로 보았을 때 시장 가치가 형성되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 상당한 보증금(178,500,000원)을 보유하고 있어, 배당받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인덕원역 역세권으로 교통이 편리하고, 주변 상권 발달로 인한 임대 수익 기대 가능.

* 발달된 상권: 다양한 상업시설 및 편의시설 인접으로 주거 만족도 및 임대 수요 높음.

* 비교적 신축: 2014년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 실거래가는 약 187,000,000원 수준으로 파악됩니다. (cite: 3, 4, 6)

임차인의 보증금 178,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 지출 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

총 지출 금액을 최근 실거래가 수준인 187,000,000원으로 맞춘다고 가정할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가: 8,500,000원

이는 법원에 납부하는 금액이며, 임차인에게 인수되는 보증금 178,500,000원을 포함한 총 지출 예상액은 약 187,000,000원입니다.

입찰 시에는 임차인의 보증금 회수 가능성 및 배당 현황을 면밀히 확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변 시세 및 본건의 권리 분석을 바탕으로 낙찰 후 실질적인 수익률을 계산하여 신중한 입찰을 권고합니다.

인근 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (cite: 10, 11)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.