나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100887 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 70 안양대우아파트 104동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하임C&A · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""양명여자고등학교"" 남동측 인근에 소재하는 부동산(구분건물)으로서, 주위환경은 아파트, 공공시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주변환경의 사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철근콘크리트평스라브지붕 15층 건물 내 제6층 제603호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지 대비 경사지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5m 및 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하며, 단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 상대보호구역(안일초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양명고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양명여자고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(양명고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(양명여자고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2025타경100887 (1)

용도: 아파트

감정가: 440,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프케이에스비2412유동화전문유한회사

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 70 안양대우아파트 104동 6층603호

토지면적: 30.73㎡ (약 9.3평)

건물면적: 72.39㎡ (약 21.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

특이사항: 유동화물건

1.4. 건물 정보

건물명: 안양대우아파트

준공년도: 1991년

총동수: 5동

총세대수: 498세대

최고층: 15층

건물구조: 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트 평스라브 지붕 15층 건물 내 6층

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등

창호: 새시창호

1.5. 주차 정보

지상주차대수: 12대

지하주차대수: 18대

주차대수합계: 203대 (세대당 약 0.41대)

1.6. 감정평가 요약

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 양명여자고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통임.

아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지는 경사지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

북서측 노폭 약 5m, 남서측 노폭 약 10m 내외 도로와 접하며 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획은 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 도로관련 지구, 각종 보호구역(초등학교, 중학교, 고등학교), 대기관리권역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등임.

임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 아파트, 공공시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 양호한 편임.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장으로 대중교통 이용이 편리함.

안양역(경강선)이 약 952m 거리에 위치해 있음.

2.3. 주변 시설

* 초등학교: 안일초등학교 (약 95m ~ 256m)

* 중학교: 안양여자중학교 (약 482m)

* 고등학교: 양명고등학교 (약 348m), 양명여자고등학교 (약 95m)

* 마트: 안양축협하나로마트 안양점 (약 515m)

* 공공시설 및 근린생활시설 다수 소재

2.4. 혐오시설 정보

주변에 특정 혐오 시설이 확인되지 않았으며, 한 사용자 후기에서는 유해업소가 없다고 언급됨.

다만, 안양시 만안구 박달2동에 폐기물 처리 시설 설치 관련 주민 반발 사례가 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 3월 24일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권(을5)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 495,083,929원입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부 요약에서는 지상권에 대한 구체적인 정보가 확인되지 않습니다. 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 대항력 유무 및 실제 점유 여부를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 안양동 지역은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설 및 공공시설이 함께 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 학교들이 다수 있어 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

아파트 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

주변에 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주차

세대당 주차 가능 대수가 약 0.41대 수준으로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

다만, 일부 사용자 후기에서는 지하주차장은 없으나 크게 불편하지 않다는 의견도 있습니다.

5.3. 기타

안양천이 인근에 있어 산책 등 여가 활동에 유리한 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

6.2. 소멸되지 않는 권리

감정평가 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 상세 내역이 없어 인수 여부 및 권리 내용 확인이 필요합니다.

6.3. 임차인 정보 미상

임대차 관계가 불명확하여 실제 점유 현황 및 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구의 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 교육 시설이 있어 가족 단위 거주자에게 적합한 환경을 제공합니다.

다만, 주차 공간이 다소 협소하고, 유동화 물건이라는 점, 그리고 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 임차인 정보가 미상이므로 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안양시 만안구의 기존 아파트 단지로서 안정적인 주거 수요 기대.

* 초, 중, 고등학교 인접으로 우수한 학군 프리미엄.

* 상대적으로 최근(2026년 7월) 유사 면적 실거래가 형성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 기준으로 분석할 때, 본건과 유사한 면적(72.39㎡)의 아파트가 2026년 7월에 41,500만원 및 42,900만원에 거래되었습니다. 감정가는 44,000만원으로 제시되어 있습니다.

본건은 6층으로, 최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 41,500만원에서 44,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 유동화 물건 특성, 소멸되지 않는 권리(지상권)의 인수 가능성, 명도 관련 불확실성 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 잠재적 리스크 요인을 감안한 예상 입찰가는 42,000만원 ~ 43,500만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.