나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100914 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 832-15 강후그로잉 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양여자고등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층 건물내 2층 202호로서
외벽 : 석재 등 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(만안초등학교. 세
부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역(안양여자중.고등학교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관
리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.08.23일 수원지방법원 안양지원의 임차권등기명령(2023카임
10381)으로 2023.08.25일자에 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

1. 외벽에 건물명이 '강후그로윙 7차'로 표시되어 있음
2. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 832-15번지, 강후그로잉 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경100914 (1)이며, 감정평가액은 244,000,000원입니다.

건물 면적은 41.38㎡ (약 12.52평)이며, 토지 대지지분은 25.58㎡ (약 7.74평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

건물 외벽에는 '강후그로윙 7차'로 표시되어 있으나, 등기사항전부증명서상 건물명은 '강후그로잉'입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양여자고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

토지는 사다리형의 평탄한 토지로, 현재 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.

본건은 북측으로 소로 3류와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로 3류, 상대보호구역(만안초, 안양여중고), 대기관리권역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 부산지방법원 2022카단105889로 접수된 주택도시보증공사의 가압류(2022.11.22.)입니다.

본 경매 개시 결정은 수원지방법원 안양지원의 강제경매(2025타경100914)로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2019.03.14.)

* 공유자전원지분전부 이전 (2019.08.22.)

* 주택임차권 (신현규, 208,000,000원, 2019.08.20. 전입, 2023.08.25. 등재)

* 가압류 (주택도시보증공사, 1,199,000,000원, 2022.11.22.)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 208,000,000원, 2025.03.24. 개시)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(신 )

* 보증금: 208,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-20

* 확정일자: 2019-07-16

* 배당신고일자: 2023-08-25

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)가 제출되었습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권 및 기타 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

주변 시세 분석:

최근 3개월간 입력된 매매 사례들을 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2017년 준공) 및 면적(39.04㎡)의 다세대주택 "다온빌리지"가 2026년 3월 5일 235,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,991만원 수준입니다.

본건 건물(2018년 준공, 41.38㎡)의 감정가는 244,000,000원으로, 3.3㎡당 약 1,950만원 수준에 해당하여 최근 시세와 부합하는 것으로 판단됩니다.

2017년 준공된 "다온빌리지"가 3.3㎡당 약 1,991만원에 거래된 점을 감안할 때, 2018년 준공된 본건의 가치는 감정가 수준에서 형성될 것으로 보입니다.

1991년 준공된 "신안11/12동" (51.6㎡, 152,500,000원)은 3.3㎡당 약 976만원, 2003년 준공된 "초원맨션B" (93.63㎡, 260,000,000원)는 3.3㎡당 약 918만원 수준으로, 건물 연식에 따른 시세 차이가 두드러집니다.

주변 개발 현황:

안양시 만안구는 지속적인 도시정비 및 주거 환경 개선 사업이 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 안양여자고등학교, 만안초등학교, 안양여자중학교 등이 소재하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 조용한 주택가 지역으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물명칭 표기 오류: 건물 외벽 명칭이 '강후그로윙 7차'로 표시되어 있어, 추후 건물 관리 및 이용에 있어 혼동을 야기할 수 있습니다. 계약 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련 사항: 주택임차권(신현규)에 대한 보증금 208,000,000원이 등재되어 있었으나, 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미하나, 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 최종적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어, 향후 건축 또는 개발 행위 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구 안양동에 위치한 2018년 준공의 신축급 다세대주택으로, 교육 및 교통 환경이 우수하고 주거 쾌적성이 양호한 지역에 자리하고 있습니다.

감정가는 244,000,000원으로, 주변 시세 분석 결과 현재 시장 가치와 부합하거나 소폭 상회하는 수준으로 평가되었습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 하위의 모든 권리는 경매로 인해 소멸되며, 임차인의 보증금 역시 매수인이 인수하지 않는 조건으로 명확하게 정리되어 인수 부담이 없습니다.

다만, 건물명칭 표기 오류 및 임차인 보증금 관련 확약서의 효력 등에 대한 최종 확인은 필요합니다.

전반적으로 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 안정적인 투자 및 실거주 목적 모두에 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하여 즉시 사용 또는 임대가 가능하며, 초기 리모델링 비용이 최소화될 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 안양여자고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 뛰어나며, 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 주택도시보증공사가 채권자이자 경매 신청인으로, 권리관계가 비교적 명확하게 정리되어 있습니다.

* 무인수 보증금: 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어 투자 비용을 절감하고 위험을 최소화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 244,000,000원이며, 최근 실거래가 분석 결과 유사 물건의 3.3㎡당 가치는 약 1,950만원 수준으로, 본건 감정가는 시장가치와 부합하는 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

경매 특성상 경쟁 상황에 따라 가격이 변동될 수 있으므로, 감정가 수준에서 시작하여 경쟁 정도에 따라 상향하는 전략을 추천합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 100% ~ 105% 수준인 244,000,000원 ~ 256,200,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

시세 최상단 및 경쟁 심화 시에는 268,400,000원 (감정가 110%)까지 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.