나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100843 [1] 경기도 군포시 당정동 1013-2 로체샤르빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘 · 평가일 2025.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 군포시 당정동 소재 전철1호선 ""당정역"" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대, 다가구, 아파트 등 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

전철 1호선 '당정역'까지의 거리, 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건물 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 2020.02.06)

외벽 : 몰탈위 인조석, 페인팅 등.
창호 : 샷시 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 것으로 조사됨.
(후첨 '내부 구조도' 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 다세대주택 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복2차선, 남측으로 포장 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100843 (1)

소재지: 경기도 군포시 당정동 1013-2 로체샤르빌 3층303호

건물명: 로체샤르빌

용도: 다세대주택

감정가: 258,000,000원

토지면적: 31.37㎡ (약 9.5평)

건물면적: 46.34㎡ (약 14.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 건은 경기도 군포시 당정동에 위치하며, 지하철 1호선 당정역 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대, 다가구, 아파트 등 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

대중교통 이용은 지하철 1호선 당정역과의 거리 및 버스정류장 위치 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 서측으로는 왕복 2차선 도로, 남측으로는 포장된 소로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

당정동 일대는 노후 공업지역 활성화 및 혁신 복합단지 개발(옛 유한양행 부지) 등 도시 개발 계획이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계 분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재하여 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강성하 (강 )

* 보증금: 288,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-30

* 확정일자: 2020-06-05

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을구 3번)가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부현황 요약:

* 소유권보존: 김학성 (2020-02-12)

* 소유권이전: 권태익 (2020-08-03)

* 주택임차권: 강성하 (2024-03-15 접수, 288,000,000원, 인수)

* 압류: 서울특별시 (2025-02-19, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-03-05, 말소)

* 권리분석 핵심:

* 매수인이 인수해야 하는 '대항력 있는 임차인' 강성하의 보증금 288,000,000원이 존재합니다. 이는 경매 절차에서 우선 변제받지 못할 경우 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 당정동은 과거 공업지역의 성격에서 벗어나 점차 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 변화하고 있습니다.

인근에는 다세대 주택 밀집 지역과 소규모 근린생활시설이 분포하고 있으며, 역세권 개발 기대감과 대규모 복합단지 개발 계획(구 유한양행 부지)이 진행됨에 따라 지역 상권 활성화 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

다만, 아직 대규모 상업시설보다는 주거 기능 중심의 상권으로, 향후 개발 계획의 진행 추이에 따라 상권의 발전 양상이 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 당정역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 노선을 통해 군포시 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 대형 쇼핑몰이나 문화 시설은 산본 로데오거리, 산본 시장 등을 이용해야 합니다.

* 녹지 및 휴식 공간: 수리산, 철쭉동산, 반월호수공원 등 자연 친화적인 공간이 비교적 가까이 위치하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육: 주변에 학교가 분포하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. (구체적인 학교 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 '인수 조건부 대항력 있는 임차인'의 존재입니다.

* 임차인 강성하의 보증금 288,000,000원은 감정가(258,000,000원)보다 높으며, 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 보증금 잔액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 사실상 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 임대차 관계가 복잡하거나, 임차인과의 협상 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 철도보호지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 사용승인)된 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며 주변 개발 호재가 있는 지역에 위치해 있습니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'이 보증금 288,000,000원을 인수 조건으로 두고 있어, 이는 매수인이 인수 후 추가로 부담해야 할 금액으로 작용합니다. 해당 보증금은 물건의 감정가격을 초과하는 수준입니다.

따라서, 본건은 인수해야 할 보증금 액수를 고려했을 때, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 매우 크므로 신중한 접근이 필요합니다. 임차인과의 협상, 보증금 변제 가능성 등을 철저히 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물 (2020년 사용승인)로 즉각적인 수리가 불필요할 가능성이 높습니다.

* 당정역 역세권 및 주변 지역의 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 분석 상 인수해야 할 임차인 보증금액이 크므로, 명도를 원만하게 해결하거나 해당 금액을 고려한 매우 낮은 가격으로 낙찰받아야 실익을 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 유사 면적의 최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

가장 유사한 면적(46.54㎡)의 다세대 주택이 2026년 5월 200,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 해당 물건보다 준공 연도가 5년 더 최신(2020년)입니다. 감정가는 258,000,000원입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 보증금 288,000,000원 인수 리스크를 고려하면, 물건 자체의 시장 가치 대비 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

임차인 보증금(288,000,000원) 인수분을 제외한, 순수 물건의 시장 가치를 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 추정할 수 있습니다.

리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위를 제안합니다.

총 예상 취득 비용 : 예상 입찰가 + 인수 보증금 + 명도 비용 + 기타 부대 비용 (취득세, 등기비 등)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.