나이스옥션 법원경매 안양 2025타경540 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 199 두산명학아너비즈타워 1층124호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 지하철 1호선 ""명학역"" 북동측 인근에 위치하는 두산명학아너비즈타워 1층 124호로서, 주위는 중·소규모의 공장과 지식산업센터 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인접도로를 이용하여 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 명학역(지하철 1호선)이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상11층 중 1층 124호로서, (사용승인일: 2021.05.27)
외벽 : 커튼월 및 복합판넬 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감 등
창호 : 강화유리임.

이용상태

1층 124호: 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점) 용도임.

설비내역

급배수, 위생설비 및 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 지하 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로와 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터), 지원시설(제1.2종근린생활시설,기숙사) 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점) 용도임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경540 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진OOOOOOO

1.2. 물건 명세

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 199 두산명학아너비즈타워 1층124호

* 건물 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점) 용도)

* 토지 면적: 20.06㎡ (약 6.07평)

* 건물 면적: 65.58㎡ (약 19.84평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 1,231,000,000원

1.3. 건축물 정보

* 건물명: 두산명학아너비즈타워

* 구조: 프리케스트콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2021년 05월 27일

* 층수: 지하 3층 / 지상 11층 중 1층

* 전유 부분 호수: 124호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 지하철 1호선 명학역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 중·소규모의 공장과 지식산업센터 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 명학역(지하철 1호선)이 소재하여 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 도로 접근성

* 북측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2023년 11월 22일 접수된 진접농업협동조합의 근저당권 (채권액: 960,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 임의경매(진접농업협동조합), 가압류(경기신용보증재단) 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 990,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임상전

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 08월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 회수에 주의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본 물건은 안양시 만안구의 일반공업지역에 속하며, 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 두산명학아너비즈타워는 지식산업센터와 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 용도로 복합 개발되었습니다.

* 인근에 명학역(지하철 1호선)이 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 잠재적 가치

* 지식산업센터 내 임직원 수요와 더불어 주변 아파트 단지 및 기타 기업체 종사자들의 고정 수요를 기대할 수 있습니다.

* 제1종근린생활시설(휴게음식점) 용도로, 주변 근로자 및 방문객을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

* 명학역 인근은 경기 남부권 산업의 중심지로, 광역 수요 접근성도 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 중·소규모 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

* 명학역, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 대중교통

* 지하철 1호선 명학역이 도보 거리에 위치합니다.

* 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 본 물건은 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 이는 향후 개발 및 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 안양시의 일반공업지역에 속해 있어 건축물의 용도 및 규모에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리적 리스크

* 임차인 임상전은 대항력이 없으나, 보증금 10,000,000원을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 현재까지 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

6.3. 운영 리스크

* 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점) 용도이지만, 실제 업종 및 운영 상태에 따라 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

* 인근에 폐기물처리시설 관련 이슈가 일부 존재하나, 본 물건지와 직접적인 영향은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로, 지하철 1호선 명학역 역세권에 위치한 근린상가입니다. 지식산업센터 및 공장 밀집 지역에 자리하고 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 감정가는 12억 3천만원 수준이나, 현재 등기부상 채권 총액은 약 9억 9천만원입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하며, 향후 지역 개발 계획 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 명학역을 도보로 이용 가능한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 신축 건물: 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 및 외부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 풍부한 배후 수요: 지식산업센터, 인근 기업체 종사자, 아파트 단지 등 고정 수요 확보가 용이합니다.

* 휴게음식점 용도: 유동인구와 고정수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,231,000,000원입니다. 채권 총액(990,000,000원) 및 주변 시세, 물건의 현황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금이 없으므로, 감정가 대비 적정 할인율을 적용하여 약 9억 8천만원 ~ 10억 8천만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건은 경매 절차 진행 상황 및 낙찰 가능성 등을 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.