나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100896 [1] 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동에 소재하는 '군포중학교' 남동측 인근에 위치하는 통칭 비씨팰리스 3차 10층 1004호로 주위는 아파트 오피스텔 근린생활시설 학교 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 군포역이 소재하며 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 중 10층 1004호로
외 벽: 석재 마감
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감
창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(사무실2, 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등)로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 전기설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄하며 사다리형의 평지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

오피스텔(사무실2,거실,주방,욕실,현관,보일러실 등)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경100896 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 10층1004호

건물 용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 중 10층

이용 상태: 오피스텔(사무실2, 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등)로 이용 중

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 240,000,000원

토지면적: 8.63㎡ (약 2.61평)

건물면적: 55.73㎡ (약 16.86평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동에 소재하는 '군포중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로, 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 군포역이 소재함. 본건까지 차량 접근이 가능하여 대중교통 상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 현황)

집합건물 등기부 요약 결과, 소유권이전, 신탁말소, 근저당(말소기준권리), 압류(말소), 가압류(말소) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 경매개시결정등기(강제경매) 및 주택임차권(박현호)이 등기되어 있음. 말소되지 않고 인수되는 권리는 주택임차권(박현호)임.

등기부 채권 총액: 487,577,671원

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 박

보증금: 231,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-11-20

확정일자: 2019-11-06

배당신고일자: 2023-12-08

대항력: 있음

권리분석: 임차권등기(2023.12.8. 등기)가 되어 있으며, 대항력이 있어 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수함.

* 임차인: 윤

보증금: 30,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2024-05-28

확정일자: 2024-05-28

배당신고일자: 2025-06-02

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 소액임차인으로 우선변제권이 있거나 배당받을 수 있으나, 배당받지 못할 가능성이 있음.

3.3. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 박 임차인의 임차권이 있음. 임대차 보증금 231,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 기반

인근에 지하철 1호선 군포역 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 학교가 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

박 임차인의 보증금 231,000,000원이 법적으로 인수 대상이므로, 낙찰 후 임차인에게 보증금 전액을 변제하지 못할 경우, 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음.

6.2. 기타 법적/행정적 제한

토지이용계획 상 소로3류, 가축사육제한구역, 과밀억제지역 등에 해당하나, 일반적인 오피스텔 용도에서는 큰 문제가 되지 않을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 군포시 당동에 위치한 비씨팰리스 3차 오피스텔로, 비교적 최근에 건축된 신축급 건물임. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됨. 그러나 권리분석 상 대항력 있는 임차인의 보증금 231,000,000원을 인수해야 하는 리스크가 존재하여, 투자 시 해당 금액을 포함한 총 투자 비용을 신중하게 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축에 속하는 오피스텔 건물임.

* 군포역 인근으로 교통 접근성이 양호한 편임.

* 주변의 다양한 시설 혼재로 생활 편의성이 기대됨.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 240,000,000원이나, 가장 큰 리스크인 대항력 있는 임차인 박 의 인수 보증금 231,000,000원을 고려해야 합니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 비슷한 면적(55.7282㎡)의 오피스텔이 2026년 2월 230,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

인수 보증금을 제외한 본 건의 실질적인 가치를 산정하기 위해, 감정가(240,000,000원)에서 인수 보증금(231,000,000원)을 차감하면 약 9,000,000원의 실질 가치가 산정됩니다.

따라서, 이러한 높은 인수 보증금 리스크를 감안할 때, 실질적인 인수 가치인 9,000,000원을 기준으로 하되, 소폭의 가산 또는 감안을 고려하여 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 15,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 매입 비용은 입찰가 + 인수 보증금 (231,000,000원)이 될 것입니다.

주변 시설 중 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않아 외부 지도 서비스 등을 통한 확인은 수행하지 못했습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.